Share the post "Alojamento Local: impacto das novas regras nos proprietários e condóminos"
Com a implementação do programa Mais Habitação, a legislação sobre o Alojamento Local (AL) em Portugal sofreu mudanças significativas. As novas regras têm o objetivo de equilibrar os direitos dos proprietários de imóveis destinados ao aluguer de curta duração e dos condóminos, reduzindo a intervenção dos residentes e aumentando o controlo dos municípios.
O que mudou com as novas regras?
As alterações na legislação do AL centralizam as decisões sobre a aprovação de novos registos, reduzindo o poder dos condóminos que, anteriormente, podiam influenciar ou bloquear a abertura de novos ALs em edifícios residenciais. Antes, era possível que os condóminos impedissem o registo de AL se considerassem que este comprometia a qualidade de vida dos residentes. Agora, com o Mais Habitação, essa influência foi limitada, privilegiando os direitos dos proprietários.
Principais alterações no Alojamento Local
Redução do poder dos condóminos: os condóminos deixam de ter poder decisivo para bloquear novos registos de AL, salvo em casos extremos. No entanto, o presidente da câmara municipal competente continua a ser a entidade responsável por decidir, em última instância, sobre cancelamentos de registos de AL.
Centralização da decisão: as novas regras visam uniformizar o processo de registo de AL, retirando a autonomia dos condomínios para impor restrições. A decisão sobre novos registos fica agora nas mãos das autoridades competentes, que assumem um papel central de fiscalização e aprovação.
Revogação da contribuição extraordinária: a contribuição extraordinária de 15% sobre imóveis em AL, estabelecida pelo governo anterior, será revogada com efeitos retroativos a 31 de dezembro de 2023.
Perda de poder dos condomínios: a nova legislação limita a oposição dos condomínios ao funcionamento de ALs, impondo a necessidade de comprovar situações de perturbação reiterada. Os condomínios que desejem contestar um AL terão de submeter o pedido à câmara municipal.
Introdução de um mediador para AL: os regulamentos municipais poderão agora prever um mediador que colabore na resolução de conflitos entre condóminos, proprietários de AL e residentes, o que poderá ser fundamental nas zonas mais ativas.
Regras para transmissão e registo: Com as novas diretrizes, o registo de AL deixa de ser pessoal e intransmissível. A transferência de titularidade já não implica a perda automática do registo. No entanto, as áreas de contenção poderão ter regras mais restritivas quanto à transmissibilidade dos registos.
Impacto nas zonas de alta densidade: em áreas urbanas e turísticas de grande densidade, como Lisboa e Porto, será mais difícil obter novos registos de AL, devido à sobrecarga do mercado imobiliário. Estas regiões, no entanto, continuam a permitir que os ALs já registados se mantenham em funcionamento.
Poder de fiscalização: a Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE) e as câmaras municipais assumem agora o poder de fiscalização, enquanto as juntas de freguesia perdem essa responsabilidade.
Direitos dos proprietários de AL
Mesmo com as novas restrições ao poder dos condóminos, os proprietários de AL mantêm direitos protegidos por lei, incluindo:
- Proteção de registos existentes
Os ALs que já operam de forma regular antes da entrada das novas regras mantêm o direito de continuar a funcionar, desde que cumpram com as novas exigências legais. - Facilitação em zonas de pressão turística
Os proprietários em áreas de maior pressão turística poderão beneficiar de eventuais incentivos e regulamentações adicionais para facilitar a operação. - Responsabilidade acrescida
Os proprietários devem garantir que os seus estabelecimentos cumprem todos os requisitos de segurança e devem prevenir que as atividades dos hóspedes perturbem a vida dos outros residentes.
Com estas mudanças, o programa Mais Habitação pretende criar um novo equilíbrio entre a oferta de Alojamento Local e as necessidades habitacionais, dando mais controlo aos municípios e garantindo que os direitos dos proprietários e dos residentes são protegidos. As novas regras refletem uma abordagem mais regulamentada, focada na sustentabilidade e na convivência equilibrada nas áreas residenciais e turísticas.