Cuidado com as armadilhas da fixação da prestação do crédito habitação

Desde o dia 2 de novembro que já pode pedir uma simulação ao seu banco para decidir se pede ou não a fixação da prestação do crédito à habitação durante os próximos dois anos (24 meses).

Já sabemos que a média da Euribor a 6 meses em Outubro foi de 4,115%. Portanto, como a fixação da prestação será 70% desse valor, estamos a falar de 2,881% mais o seu spread.

Feitas as contas, se tem um spread de 1%, é a diferença entre pagar 4,115+1 = 5,115% ou 2,881+1= 3,881%.

Num crédito de 150 mil euros, a 30 anos, a mensalidade baixaria de 815 euros para 706 euros. Menos 109 euros por mês durante os próximos 2 anos, e com a vantagem de ser sempre essa prestação fixa. Quem aceitasse esta proposta, deixará de pagar 2.616 euros de prestação durante esse período.

Parece bom, mas será que compensa?

Depende da gravidade da sua situação financeira. Se estiver mesmo aflito baixar a sua prestação já em cerca de 100 euros por mês, pode ser o balão de oxigénio que lhe faltava. Mas, por outro lado, deve ter a consciência plena de que no final vai ficar a pagar sempre mais do que se não tivesse aceitado este apoio.

O que não pagar durante estes dois anos VAI CAPITALIZAR no valor em dívida. Isto é, vai acrescentar ao valor que ainda dever ao banco passados os dois anos de fixação da prestação.

Portanto, a solução encontrada – e aqui já estamos a entrar na “armadilha” deste apoio – é que a prestação pode aumentar e ser só de juros (sem amortização de capital) caso o valor da prestação com os 70% da Euribor + spread seja superior à prestação fixada. Vai pagar mensalmente SEMPRE a totalidade dos juros que teria de pagar ao banco caso não tivesse este apoio.

Logo, se a proporção dos juros na prestação é maior do que a amortização prevista, quer dizer que durante 2 anos vai amortizar muito menos do que o previsto.

Numa situação teórica, pode chegar ao fim dos 2 anos e não ter amortizado nada ou muito pouco. Só paga os juros.

Portanto, é o cliente que está a “pagar” este apoio ao não amortizar o que devia, mas pagando quase apenas os juros, para baixar a prestação.

Mais grave do que isto, é que a prestação normal daqui a 6 anos será sobre um valor maior do que se não tivesse aderido a este apoio, acrescida do valor que não pagou e devia ter pago durante esses dois anos, a dividir pelos meses que faltam até ao fim do contrato e mais o seguro de vida proporcional ao valor em dívida a cada momento ao longo destes 6 anos.

Como não amortizou o que devia ter amortizado durante os tais 24 meses, o seu seguro de vida vai ser sobre esse valor e não sobre um valor mais baixo a cada ano, com base no valor amortizado e que – numa situação normal – baixa todos os anos.

Aceito o apoio ou não?

Assim, a minha conclusão é que deve evitar ao máximo este apoio. Mas se estiver mesmo aflito, aceite-o. É uma solução para estancar as subidas atuais e as que possam surgir nos próximos meses. Paga mais caro no futuro, mas consegue manter a sua casa.

Não aceite este apoio impulsivamente e sem fazer contas. Há bancos a fazer taxa mista de 2 anos a 3,75%. Ou seja, renegociar com o banco pode ser melhor do que aceitar este apoio previsto na lei. Avalie o que é melhor para si.

Como pedir o apoio para fixar a prestação do crédito habitação?

Para ter direito a este apoio tem de pedir ao seu banco até 31 de Março de 2024.

Pode fazê-lo presencialmente ou através dos canais que o banco disponibilize para esse efeito.

Após a receção do pedido, as instituições apresentam aos mutuários, no prazo de 15 dias, uma simulação personalizada. Depois, tem 30 dias para responder.

Se o cliente não disser nada, o pedido fica sem efeito. Seja qual for a sua opção, não fique é parado para ver o que acontece.