Avaliação de imóvel no crédito habitação: o que é e para que serve?

Se vai fazer um crédito habitação, é importante saber como se processa a avaliação do imóvel que quer comprar. Este procedimento permite perceber qual o valor que pode pedir ao banco e, por isso, é fundamental conhecer as regras e os seus direitos e deveres.

Avaliação de imóvel: o que é?

Quando a compra de casa implica recorrer ao crédito habitação, há uma etapa que não pode ser ultrapassada e que vai ser determinante para a concessão do empréstimo. O banco vai querer saber quanto vale o imóvel, para perceber qual o montante que tem que emprestar. Para isso, tem de ser feita uma avaliação por um perito, obedecendo a critérios muitos específicos.

Assim, se está a pensar em pedir um crédito habitação, conheça os aspetos mais importantes das avaliações de imóveis.

Para que serve a avaliação do imóvel?

Fazer a  avaliação de um imóvel é uma condição essencial para poder obter crédito para comprar casa ou para fazer obras numa habitação. Ou seja, se vai ter de recorrer a financiamento bancário para aquisição de um imóvel, o banco vai ter de determinar quanto vale a propriedade e, com base nesse valor, quanto pode emprestar.

Os empréstimos têm de ter em conta o LTV ou loan-to-value, que é, no fundo, o rácio entre o valor do imóvel e o montante que o banco empresta. O que na prática significa que o crédito a conceder é sempre inferior ao que o cliente precisa para comprar a casa.

Para chegar ao cálculo final — e saber, afinal, quanto vale aquele imóvel para o banco —, é tido em conta o menor dos dois valores (entre o valor de compra e valor da avaliação). Os bancos emprestam, em média, 80% deste valor, o que significa que, mesmo que a avaliação seja semelhante ao preço do mercado, o cliente tem sempre de ter algum dinheiro para a entrada.

A avaliação de imóveis também é necessária se quiser transferir o crédito para outro banco. Nos casos em que é necessário fazer a partilha de bens — como divórcios ou heranças — é comum usar este procedimento para calcular o valor e dividi-lo entre as partes, bem como as compensações a pagar a quem recebeu menos (as chamadas tornas).

Como funciona a avaliação do imóvel?

No âmbito da avaliação de solvabilidade, isto é, ao analisar se o cliente tem capacidade financeira para pagar o empréstimo que pretende contrair, os bancos devem obter todos os dados que sejam relevantes para esta análise. Assim, e além da informação sobre os rendimentos e risco de crédito dos mutuários (clientes), é necessário perceber o valor do imóvel.

A avaliação deve ser pedida pelo banco e tem de ser feita por um perito independente e devidamente habilitado. A lei determina que estes peritos têm de estar registados na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM). A lista dos avaliadores autorizados está disponível no site da CMVM.

Após receber o relatório de avaliação, o banco deve partilhá-lo com os clientes, entregando-lhe um duplicado. Deve fazê-lo no prazo de 10 dias após a receção.

Nos casos em que é o cliente a pedir a avaliação do imóvel, o relatório original pertence-lhe e deve fornecer cópias ao banco.

E se não concordar com a avaliação?

Caso não concorde com o resultado da avaliação de imóvel, o cliente pode apresentar uma reclamação escrita, justificando os seus argumentos. O banco tem a obrigação de responder de forma igualmente fundamentada.

A lei prevê também a possibilidade de o cliente requerer uma segunda avaliação, mas terá de suportar as despesas. Caso seja a instituição de crédito a pedir a reavaliação, não pode cobrar encargos ou comissões ao consumidor.

É possível usar avaliações anteriores?

Depende da data em que a avaliação do imóvel foi feita. As mais recentes alterações à lei (entram em vigor a 28 de junho de 2023) permitem que o cliente possa propor ao banco a utilização de um relatório de avaliação de imóvel, desde que este cumpra algumas condições.

Assim, o relatório deve ter sido pedido pelo cliente, elaborado por um perito certificado e ter menos de 6 meses. Se assim for e o banco não aceitar, terá de suportar os custos com a nova avaliação.

No entanto, se o banco entender que se registaram “alterações de mercado relevantes” que afetem o valor do imóvel, pode recusar relatórios com mais de três meses. Neste caso, não tem a obrigação de arcar com as despesas da nova avaliação.

Que fatores influenciam a avaliação de um imóvel?

Se procurou ou está a procurar casa, percebeu que há muitas circunstâncias que podem encarecer um imóvel ou desvalorizá-lo. Fatores como a localização e acessibilidades, qualidade e data de construção, estado de conservação (se for uma casa usada) e os acabamentos e equipamentos existentes são tidos em conta pelo perito.

O tipo de imóvel — apartamento ou moradia —, a vista, o piso em que se encontra, a área e o valor do metro quadrado também entram neste cálculo. Tal como o facto de ter ou não garagem, elevador, piscina e outras áreas verdes ou de lazer.

O que contém o relatório de avaliação do imóvel?

O conteúdo do relatório de avaliação do imóvel tem em conta todos os fatores que estiveram na origem da atribuição de determinado valor, mas obedece a requisitos legais.

A lei que regula a atividade dos avaliadores estipula igualmente o que estes devem incluir nos seus relatórios. Assim, além da identificação (do perito, do proprietário, do imóvel e de quem solicitou a avaliação), o documento deve incluir as datas do pedido, da avaliação e da conclusão do relatório.

Tem ainda de conter uma descrição do imóvel que inclua a localização, estado de conservação, tipo de construção e utilização, bem como outros aspetos que possam influenciar o valor da avaliação.

O perito tem ainda de explicar que métodos usou para fazer a sua avaliação. Se a casa estiver arrendada, deve indicar o valor que os arrendatários pagam. O relatório de avaliação do imóvel tem ainda de apresentar uma estimativa das despesas de conservação, manutenção e outros encargos.

Fatores de mercado

O relatório de avaliação do imóvel também deve referir aspetos relacionados com o mercado que possam ter contribuído para o resultado final. Deve indicar, por exemplo, a volatilidade ou condições de mercado temporárias que influenciem a avaliação.

Os avaliadores podem também usar como referência outras transações ou propostas de aquisição de imóveis com características semelhantes. Por fim, tem de indicar, de forma clara, o valor que atribui à avaliação.