Todos os proprietários de imóveis, salvo os que estão abrangidos por isenções, estão sujeitos ao pagamento do IMI.
Se está a ponderar comprar uma casa, por exemplo, ou se quer compreender melhor como é determinado o imposto que paga anualmente pela sua habitação, é importante compreender quais os fatores que contam para o cálculo do IMI.
Sobre que imóveis incide o IMI?
O IMI incide sobre o VPT – Valor Patrimonial Tributário de prédios urbanos e rústicos, em que não só se incluem imóveis como também terrenos, situados em Portugal.
Os prédios urbanos são imóveis destinados à habitação, comércio, indústria ou serviços, ou terrenos para construção, como consta no Código do IMI. Os prédios rústicos são terrenos, situados fora dos centros urbanos, que não se destinem à construção mas sim à agricultura.
Fórmula de cálculo do IMI
O valor do IMI calcula-se multiplicando o valor da taxa de IMI pelo VPT. A fórmula de cálculo do IMI é a seguinte:
IMI = taxa de IMI x VPT
Como é definida a taxa de IMI?
Sendo o IMI um imposto municipal, é da responsabilidade de cada autarquia a fixação anual da respetiva taxa.
Para os prédios urbanos, esta taxa pode variar entre 0,3% e 0,45%. No caso dos prédios rústicos, a taxa aplicável é de 0,8%. Geralmente, os municípios mantêm a percentagem das taxas de ano para ano, o que não significa que não as possam alterar, se assim o entenderem.
Pelo sim, pelo não, vale sempre a pena verificar qual a taxa de IMI cobrada no seu concelho. Pode fazê-lo consultando o link abaixo ou através do Portal das Finanças.
O que está presente no cálculo do VPT?
A base para o cálculo do IMI é o Valor Patrimonial Tributário. Para calcular o VPT é necessário multiplicar diferentes valores. A fórmula de cálculo é a seguinte:
- VPT = Vc x Ab x Ca x Cl x Cq x Cv.
As abreviaturas indicadas na fórmula significam, respetivamente:
Vc – Valor base dos prédios edificados;
Ab – Área bruta de construção adicionada da área excedente à área de implantação;
Ca – Coeficiente de afetação (fim a que se destina o prédio, por exemplo, atividade comercial ou habitação);
Cl – Coeficiente de localização;
Cq – Coeficiente de qualidade e conforto;
Cv – Coeficiente de vetustez, que corresponde à idade do imóvel.
Valor base dos prédios edificados
O valor base dos prédios edificados (Vc), leva em linha de conta o valor médio de construção, que é fixado anualmente pelo Governo. A este valor acresce ainda 25%, como determina o artigo 39.º do Código do IMI (CIMI).
Em 2023, e de acordo com o artigo 1º da Portaria n.º 7-A/2023, o preço médio de construção por metro quadrado é de 532 euros. O que significa que o valor base dos prédios edificados é de 665 euros (532 euros + 25%).
Coeficiente de localização
Outros dos fatores a ponderar no cálculo do VPT é o coeficiente de localização (Cl) que apresenta valores diferenciados em função das características da zona envolvente em que se localiza o imóvel, como por exemplo, a proximidade a serviços públicos, transportes e acessibilidades.
Em 2019, a Comissão Nacional de Avaliação dos Prédios Urbanos procedeu à revisão dos coeficientes de localização dos imóveis, sendo que a última tinha sido feita em 2015.
Coeficiente de qualidade e conforto
O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) procura medir o grau de funcionalidade e de comodidade no usufruto do imóvel, em função de determinados elementos.
Entre eles estão a existência de garagem ou piscina, ou o facto de o imóvel ter vista para o mar, por exemplo. Assim, uma casa ou apartamento com estas características terá um coeficiente de qualidade e conforto mais elevado, do que uma outra que não ofereça as mesmas condições.
Este coeficiente pode ser agravado ou atenuado, com base em elementos majorativos e minorativos, como demonstra a tabela:
| Elementos de qualidade e conforto | Coeficientes |
| Majorativos: | |
| Moradias unifamiliares | Até 0,20 |
| Localização em condomínio fechado | 0,20 |
| Garagem individual | 0,04 |
| Garagem coletiva | 0,03 |
| Piscina individual | 0,06 |
| Piscina coletiva | 0,03 |
| Campos de ténis | 0,03 |
| Outros equipamentos de lazer | 0,04 |
| Qualidade construtiva | Até 0,15 |
| Localização excecional | Até 0,10 |
| Sistema central de climatização | 0,03 |
| Elevadores em edifícios de menos de quatro pisos | 0,02 |
| Localização e operacionalidade relativas | Até 0,20 |
| Minorativos: | |
| Inexistência de cozinha | 0,10 |
| Inexistência de instalações sanitárias | 0,10 |
| Inexistência de rede pública ou privada de água | 0,08 |
| Inexistência de rede pública ou privada de eletricidade | 0,10 |
| Inexistência de rede pública ou privada de gás | 0,02 |
| Inexistência de rede pública ou privada de esgotos | 0,05 |
| Inexistência de ruas pavimentadas | 0,03 |
| Inexistência de elevador em edifícios com mais de três pisos | 0,02 |
| Existência de áreas inferiores às regulamentares | 0,05 |
| Estado deficiente de conservação | Até 0,05 |
| Localização e operacionalidade relativas | Até 0,10 |
Coeficiente de vetustez
Outro dos fatores a ponderar no cálculo do Valor Patrimonial Tributário (VPT), o valor fiscal do imóvel, é o coeficiente de vetustez (Cv) que respeita à idade do imóvel.
Ora, o imóvel envelhece todos os anos, logo este coeficiente vai diminuindo, o que contribui para um VPT mais baixo e, consequentemente, para pagar menos IMI.
De acordo com o n.º 1 do artigo 44.º do CIMI, este coeficiente varia entre 1 e 0,4 (ver tabela).
| Anos | Coeficiente de Vetustez |
| Menos de 2 | 1 |
| 2 a 8 | 0,90 |
| 9 a 15 | 0,85 |
| 16 a 25 | 0,80 |
| 26 a 40 | 0,75 |
| 41 a 50 | 0,65 |
| 51 a 60 | 0,55 |
| Mais de 60 | 0,40 |
Peça a atualização do IMI
Estas componentes indicadas no cálculo do IMI não são atualizadas automaticamente. Por isso, pode acontecer que esteja a pagar IMI a mais.
Pedir a atualização do IMI da sua casa é importante porque as Finanças não o fazem automaticamente. E como, em muitos casos, as casas desvalorizam, se nunca pedir a revisão deste valor, poderá estar a pagar um valor acima do que é suposto.
Pode fazer o pedido de reavaliação do IMI de 3 em 3 anos, por isso esteja atento e marque na agenda a data em que será conveniente fazer esta revisão.
Mas não se precipite. Pode chegar à conclusão que embora algumas componentes tenham diminuído outras podem ter aumentado. Se algumas casas desvalorizam, porque envelhecem e deixam de ter algumas das características que tinham quando foram construídas, outras valorizam por causa da zona envolvente.
Simule
Por isso, o melhor que pode fazer, antes de pedir uma reavaliação do seu imóvel ou terreno é simular o cálculo do IMI. Pode optar por fazer uma simulação no Portal das Finanças ou através do simulador disponibilizado pela DECO.
Pode também fazer uma simulação no site das Finanças para calcular o VPT atualizado. Após fazer a simulação e obter os valores atualizados para cada um dos seus parâmetros, se no fim de contas o valor do VPT for inferior ao que consta da caderneta predial, poderá valer a pena pedir a reavaliação do seu imóvel. Simule primeiro e veja se compensa. Caso a reavaliação seja vantajosa, prepare-se para pagar menos IMI.
Artigo originalmente publicado em julho de 2019. Última atualização em novembro de 2023.