Diferimento ou carência de capital para baixar prestação de crédito?

O diferimento e a carência de capital no crédito habitação podem ser formas de reduzir a sua prestação mensal se está a comprar a primeira casa ou a renegociar o empréstimo.  

Ao pagar a prestação mensal do crédito habitação está a pagar capital e juros, ou seja, está a reembolsar o montante que pediu ao banco e os juros sobre esse montante. Para reduzir a prestação pode optar quer pela carência de capital, quer pelo diferimento. Porém, ambas as opções têm vantagens e desvantagens.

Conheça, então, ao detalhe cada uma destas opções para pode decidir qual a melhor para si.

Como funciona a carência de capital no crédito habitação?

A carência de capital permite que, durante um determinado período de tempo (período de carência) apenas liquide os juros associados ao crédito habitação que contratou. Ou seja, não amortiza qualquer montante do capital em dívida.

Assim, uma vez que a prestação é composta por capital e juros, ao não estar a pagar capital, a prestação será mais baixa durante o período de carência.

O período de carência varia de banco para banco, mas, por norma, pode ser de seis a 24 meses, o que poderá aliviar o seu orçamento familiar durante esse período.

Para quem quer comprar a primeira casa e está no início da sua carreira profissional e, por isso, tem um orçamento mais reduzido; ou para quem, por via de uma redução de rendimentos se encontra em dificuldades financeiras e quer renegociar o seu crédito, a carência de capital pode ser uma opção.

Vantagens da carência de capital

A principal vantagem é a redução da prestação mensal durante o período da carência já que, durante esse período, só irá pagar juros sobre o capital em dívida.

Desvantagens da carência de capital

A prestação mensal após o período de carência será mais alta do que num crédito habitação sem carência, já que irá amortizar o capital em dívida num período de tempo mais curto.

Por exemplo, se o empréstimo for de 30 anos com carência de capital de 24 meses, então, o capital será reembolsado não em 30 anos, mas em 28 anos. Isto significa que a prestação mensal após o período de carência será mais elevada.

O montante total de juros pagos também é maior, pois como durante o período de carência não vai reduzir o capital em dívida, nesse período irá pagar juros sobre a totalidade do capital.

O custo total do empréstimo será, então, mais elevado. Ou seja, a soma do capital e juros pagos será mais elevada do que se não existisse período de carência.

O que é o diferimento de capital no crédito habitação?

O diferimento de capital no crédito habitação consiste em deixar para o final do empréstimo o reembolso de uma parte do capital do empréstimo que contratou (normalmente 30%). Ou seja, este valor será pago na última prestação.

Se, a título de exemplo, pediu um empréstimo de 100.000 euros com diferimento de capital de 30%, terá de pagar 30.000 euros de capital na última prestação.

Se, por um lado, a prestação durante o tempo do empréstimo é mais baixa, por outro tem de assegurar que no final do empréstimo tem capacidade para pagar o valor que deixou para o fim. No caso de não o ter, não estranhe se o seu banco lhe propuser a contratação de um novo empréstimo para liquidar o valor em falta.

Esta é uma solução a avaliar com muita cautela, principalmente no valor a diferir. Só deverá pedir se está momentaneamente com rendimentos baixos e tem a certeza que terá maiores rendimentos num futuro próximo, que lhe permitam pagar a última prestação sem complicações.

Vantagens do diferimento de capital

A principal vantagem desta modalidade é pagar uma prestação mensal mais baixa até à última prestação já que, ao diferir o capital, será menor a parcela de capital que pagará em cada prestação.

Voltemos ao nosso exemplo. Pediu 100.000 euros com 30% de diferimento de capital. Até à última prestação irá amortizar capital de 70.000 euros, reduzindo assim a parcela de capital na prestação.

Desvantagens do diferimento de capital

O custo total do seu empréstimo é maior do que num crédito à habitação normal ou com carência. Ao amortizar menos capital durante o prazo do empréstimo, irá pagar mais juros pois pagará juros sobre o total do capital, inclusive sobre a porção que deixou para pagar no fim.

O diferimento é, assim, a modalidade mais cara já que pagará sempre juros sobre o valor que diferiu.

Outra desvantagem prende-se com o valor da última prestação, que é muito alto. E poderá não ter fundos para pagar essa quantia e, por isso, é provável que tenha de contratar novo crédito.

O nosso conselho

Tenha em atenção que a carência e o diferimento de capital apenas são indicados para situações excecionais, pois o valor total do empréstimo irá ficar mais caro.

Assim, se pretende negociar o seu crédito habitação, tenha em atenção que existem outras opções para reduzir a sua prestação mensal, como transferir o crédito habitação para outro banco, por exemplo.

Recorde-se ainda que, para mitigar o impacto do aumento das taxas de juro no crédito habitação, o Governo propôs novas regras que permitem a renegociação sem penalizações do contrato de crédito. Estas regras já estão em vigor e têm validade até 31 de dezembro de 2023. Por isso, fale com o seu gestor de conta.

Informe-se sobre todas as opções para poder decidir qual a mais adequada ao seu caso.

Artigo originalmente publicado em julho de 2019. Última atualização em maio de 2023.