Como pagar menos IMI? Saiba se pode poupar ao pedir a reavaliação

A não ser que esteja isento, qualquer proprietário de um imóvel ou terreno tem de pagar obrigatoriamente o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), uma despesa anual que pesa no orçamento e que, em muitos casos, pode estar a ser cobrada a mais.

Pedir a reavaliação do imóvel às Finanças é, em determinadas situações, uma forma de poder pagar menos IMI. Mas nem sempre é garantido que isso aconteça. Além disso, e dependendo das circunstâncias, pode acabar mesmo a pagar mais do que antes.

Isto porque há vários fatores que influenciam o valor do imóvel e, enquanto alguns podem ter contribuído para que a sua casa desvalorizasse desde a última avaliação, outros podem ter causado precisamente o efeito contrário.

Por isso, antes de submeter o pedido de reavaliação à Autoridade Tributária, deve conhecer todos os parâmetros que determinam o valor do imóvel e, consequentemente, o montante de IMI que terá de pagar.

Como pagar menos IMI: parâmetros a analisar

O valor de IMI a pagar é dado pela seguinte fórmula:

IMI = Taxa de IMI do município onde se localiza o imóvel x VPT do imóvel

As taxas de IMI são definidas anualmente por cada município e podem variar entre 0,3% e 0,45% no caso dos prédios urbanos. Quanto a estas não há grande coisa que possa fazer, uma vez que não pode mudar o seu imóvel de concelho.

Por isso, o truque para pagar menos IMI é prestar muita atenção ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, para o qual contribuem seis parâmetros:

• Coeficiente de vetustez;
• Coeficiente de localização;
• Coeficiente de qualidade e conforto;
• Valor base dos prédios edificados;
• Área bruta de construção;
• Coeficiente de afetação.

Coeficiente de vetustez

Um dos fatores a ponderar no cálculo do Valor Patrimonial Tributário (VPT) é o coeficiente de vetustez. Este coeficiente está associado à idade do imóvel e vai decrescendo consoante o seu envelhecimento.

Ora, o imóvel envelhece todos os anos, logo este coeficiente vai diminuindo com o passar do tempo, mas só até que o imóvel atinja os 61 anos.

Tal redução pode contribuir para um VPT mais baixo e, como consequência, reduzir o IMI a pagar. Pelo menos em teoria, porque pode dar-se o caso de os outros parâmetros subirem e baralharem as contas.

Coeficiente de localização

Outros dos fatores a ponderar no cálculo do VPT é o coeficiente de localização que apresenta valores diferenciados em função das características da zona envolvente em que se localiza o imóvel, por exemplo, a proximidade a serviços públicos, transportes ou acessibilidades.

Este coeficiente é revisto de três em três anos. E isso pode ter impacto no valor do seu imóvel, caso ainda não tenha sido reavaliado entretanto e seja agora alvo de nova avaliação.

Para saber o coeficiente de localização da sua casa, basta aceder ao Portal das Finanças, e consultar o mapa com os coeficientes de localização em vigor.

Coeficiente de qualidade e conforto

O coeficiente de qualidade e conforto procura medir o grau de funcionalidade e de comodidade no usufruto do imóvel e influencia o cálculo do VPT.

Por exemplo, um apartamento localizado em condomínio fechado, com vista para o mar, piscina, garagem e sistema de aquecimento central, apresenta um coeficiente de qualidade e conforto mais elevado do que um apartamento sem essas características.

Valor base dos prédios edificados

O valor base dos prédios edificados (composto pelo preço médio de construção e pelo valor do terreno) é outro dos elementos que contribui para fixar o VPT de um imóvel e é definido anualmente pelo Governo através de portaria.

No início de 2019, esse valor, que se mantinha inalterado desde 2010, subiu dos 603 euros para os 615 euros por metro quadrado, valor que se manteve até 2021. Em 2022 foi fixado em 640 euros e, em 2023, em 665 euros – o valor mais elevado desde 2003.

No entanto, as Finanças não procedem à atualização desta parcela (que influencia o cálculo de IMI) de forma automática. Apenas o fazem quando o imóvel é transacionado, alvo de obras, ou quando o proprietário solicita uma nova avaliação.

Em resumo…

Quando é pedida uma reavaliação do imóvel, o Fisco atualiza todos os coeficientes que entram no cálculo do valor patrimonial.

No caso da área bruta e do coeficiente de afetação não deverá haver grandes alterações, a menos que tenha havido obras de ampliação ou que o imóvel tenha mudado de finalidade.

Mas no que diz respeito aos restantes coeficientes, entre aqueles que sobem, como o valor de construção, e aqueles que descem, como é o caso do coeficiente de vetustez, pode ou não haver margem para a poupança.

Deste modo, para descobrir se pode poupar no IMI ao pedir uma nova avaliação do imóvel, o melhor mesmo é fazer uma simulação antes.

Quando compensa pedir a reavaliação?

Se tem dúvidas sobre o valor do IMI que vai pagar ou suspeita que esse valor possa estar desajustado à realidade do seu imóvel, não perde nada em fazer uma simulação.

Para o efeito pode simular o VPT do imóvel através da ferramenta disponibilizada no Portal das Finanças.

Se no fim de contas o valor do VPT for inferior ao que consta da caderneta predial, então vale a pena pedir a reavaliação. O mesmo se aplica se não houver diferenças, uma vez que a reavaliação elimina as atualizações periódicas já efetuadas. 

Mas se, de acordo com a simulação, os valores atualizados forem mais altos do que os da caderneta predial, então não compensa pedir uma nova avaliação.

Quanto custa pedir uma reavaliação e quais os prazos?

O processo de reavaliação é gratuito, mas só pode ser solicitado de três em três anos.

Caso já tenham passado três anos desde a última avaliação, tem até 31 de dezembro para submeter um novo pedido e começar a pagar menos IMI no próximo ano.

Depois disso, se entender que aquela avaliação não está ajustada às suas expectativas, pode ainda solicitar uma nova avaliação.

Mas desta vez terá um custo e mais um prazo a cumprir: o pedido deve ser feito nos 30 dias após receber a notificação da resposta ao seu primeiro pedido de reavaliação e custa, no mínimo, o valor das despesas com a avaliação (cerca de 204 euros).

Artigo originalmente publicado em julho de 2019. Atualizado pela última vez em novembro de 2023.