Muitas são as famílias portuguesas que têm um crédito habitação para pagar. Com o aumento do preço das rendas e a descida das taxas de juro dos últimos anos, comprar casa tornou-se por vezes mais compensador do que arrendar, e muitos portugueses avançaram para a compra de um imóvel.
Atualmente, no entanto, os juros entraram numa subida galopante e duradoura, que se traduz no aumento das prestações a pagar pelos créditos habitação.
Como a prestação da casa representa uma parcela significativa do orçamento familiar de muitos portugueses, pode valer a pena transferir o crédito habitação para outro banco com o objetivo de amortecer, pelo menos em parte, a escalada da Euribor. Descubra porquê.
Como saber se compensa transferir o crédito habitação: 8 conselhos
As contas não são propriamente fáceis, mas se as fizer pode deparar-se com uma poupança muito simpática – em créditos contratados há mais de cinco anos, a poupança pode chegar às dezenas de milhares de euros.
Transferir o crédito habitação para outro banco é passar a dívida de uma instituição para outra em troca de condições mais vantajosas. Para saber se, no seu caso, compensa mudar, esteja atento.
Atenção à sua taxa de juro
Com a Euribor a subir de forma consistente, as taxas de juro variáveis que outrora eram tão atraentes (porque faziam descer a prestação sempre que a Euribor baixava) deixam agora de o ser. Empréstimos com taxa variável vão passar os próximos anos a ver subir as prestações, refletindo a tendência de crescimento da referência europeia.
Transferir o crédito habitação para outro banco não vai fazer descer as taxas de juro (todos usam a Euribor como referência), mas pode permitir-lhe adotar uma taxa fixa e, com ela, proteger-se do aumento galopante nos próximos anos, estabilizando a sua Taxa Anual Nominal (TAN).
Atenção ao spread que está a pagar
Com a Euribor em terreno negativo, muitos bancos aproveitavam para aumentar o spread (ou seja, o lucro do banco) – porque, contas feitas, a TAN podia acomodar um lucro grande e, ainda assim, manter-se razoável.
O problema é que agora, com a subida dos juros, o spread só vem carregar ainda mais na TAN e fazê-la subir para valores que podem ser incomportáveis. Transferir o crédito habitação para outro banco permite-lhe renegociar as condições contratuais e conseguir um spread mais reduzido, amortecendo com isso o aumento da Euribor.
Atenção aos produtos associados
Pode acontecer que outro banco o atraia com um spread maravilhoso e se “esqueça” de lhe dizer que esse spread está dependente da contratação de produtos associados, como seguros ou contas-poupança. Ora, estes produtos associados também têm custos próprios… E esses custos podem ser superiores àquilo que poupa com a descida do spread.
Compare a Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) do crédito que tem agora com a que o outro banco lhe oferece para perceber se vale mesmo a pena transferir o crédito habitação.
A TAEG é a taxa para a qual tem de olhar, por nela estarem incluídos todos os custos do seu empréstimo como comissões, seguros e impostos. Assim se o outro banco lhe oferecer uma TAEG mais baixa, não hesite.
Atenção ao custo do reembolso antecipado
Transferir o crédito habitação para outro banco implica saldar a dívida com o banco atual. Ora, saldar a dívida toda de uma vez é proceder a um reembolso antecipado e isso tem custos.
Nos créditos com taxa de juro variável, o reembolso antecipado tem um custo máximo de 0,5% do total reembolsado; nos créditos de taxa de juro fixa, o reembolso antecipado pode custar até 2% do total a reembolsar.
Contas feitas, pode não lhe compensar transferir o crédito habitação se vai pagar 200 euros para ganhar 100. É importante fazer as contas.
Ainda assim, existem bancos que, com o intuito de captar clientes, suportam os custos da transferência, pelo que, para si este custo até pode nem existir.
Atenção aos seguros
A generalidade das propostas de crédito habitação inclui uma bonificação dos juros se contratar o seguro de vida e multirriscos em simultâneo. Na proposta apenas lhe é mostrado o valor do seguro para o primeiro ano e isso pode ser enganador.
De facto, o seguro de vida vai aumentando ao longo dos anos, já que o prémio está associado à sua idade. Num empréstimo a 30 anos, a meio do prazo, o prémio do seguro será cerca de três vezes superior ao inicial, mesmo ajustando o capital do longo do tempo.
Assim compare com o valor que o banco lhe irá cobrar (o valor está no plano de pagamento do empréstimo incluído na FINE) com propostas de uma ou mais seguradoras. Os prémios são normalmente inferiores e até geralmente têm maiores coberturas.
Ao contratar com outra seguradora poderá perder a bonificação que o outro banco lhe oferece, mas é questão de ver se compensa.
Atenção ao prazo do empréstimo
Tenha também em conta o prazo do empréstimo. Prazos mais longos têm prestações mensais mais baixas, mas no final acabam por ser mais caros. Mas pode ser uma solução, sobretudo se, nesta altura, precisar de reduzir a sua prestação.
Atenção à sua situação financeira
A vida dá muitas voltas e, provavelmente, não está hoje na mesma situação financeira em que estava quando pediu o primeiro crédito habitação. Se assim é, lembre-se que o banco novo pode não confiar na sua situação financeira atual e não aprovar o seu pedido de empréstimo, ou até penalizá-lo por ter menos capacidade de o pagar.
Isto quer dizer que transferir o crédito habitação quando a sua taxa de esforço aumentou nos últimos anos pode ser má ideia. Além disso, pode deixá-lo numa situação desconfortável com o seu banco atual, se anunciar que quer sair mas depois voltar atrás na decisão.
Ao transferir o seu crédito habitação, o banco irá consultar a Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal para conhecer os eus créditos em curso e apurar a sua taxa de esforço. Mas também irá saber historial creditício, por isso se tem alguma situação de incumprimento resolva-a rapidamente antes de transferir o crédito.
Atenção à dedução fiscal dos juros pagos
Se o seu crédito à habitação é anterior a 31 de dezembro de 2011, os juros que paga são dedutíveis no IRS.
Se mudar de banco, para a AT é considerado um novo empréstimo e, por isso, deixa de poder deduzir os juros que irá pagar.
Os custos de transferir crédito habitação de que ninguém lhe fala
Além de toda a análise que leu acima, há ainda custos associados a um processo de transferência de um crédito habitação de que ninguém lhe fala e que podem, no fim da história, ter um peso inesperado nas contas. São eles:
O banco que quer o seu crédito pode parecer-lhe muito disponível, mas lembre-se que banco nenhum trabalha de borla. Estudar o seu processo e fazer as contas para uma proposta de contrato vai custar-lhe comissões e taxas que chegam facilmente aos três dígitos. Calculamos o valor médio destes custos nos cinco maiores bancos portugueses e obtivemos um valor de 290 euros.
Se o banco para onde quer transferir o crédito quiser avaliar o imóvel antes de lhe conceder o empréstimo, este é mais um custo com que tem de contar, apesar de já o ter suportado aquando da contratação inicial. O valor médio ronda os 230 euros.
Lembre-se que, tendo hipotecado a casa, registou o imóvel com um contrato de hipoteca em favor do seu banco atual. Ao transferir o crédito habitação, isso tem de ser mudado, porque a hipoteca passa a pertencer a outra instituição. Já está a ver onde queremos chegar: a alteração dos registos vai custar-lhe dinheiro.
Na Casa Pronta, o registo da hipoteca custa 375 euros (se for ato único). Se forem dois (cancelamento e registo) são 700 euros.
Tal como, provavelmente, aconteceu quando pediu o primeiro empréstimo, o banco novo vai querer cobrar-lhe para abrir um novo crédito. Isso, claro, paga-se: é mais uma despesa para juntar ao bolo. O valor médio é de 190 euros.
Como transferir o crédito habitação: 4 passos
Se já tomou uma decisão, é hora de avançar com o processo. Siga o passo a passo.
1. Peça uma simulação ao banco novo
Saiba, exatamente, quanto vai pagar, como, quando e de que forma. Faça uma simulação e tenha a certeza absoluta de que o negócio que está prestes a fazer lhe compensa a longo prazo.
2. Inicie o processo de mudança no banco novo
Informe o banco novo de que vai querer transferir o crédito habitação para lá. Eles vão avançar com a burocracia necessária. Para ajudar, vai precisar de entregar:
- Documentos de identificação dos titulares do crédito habitação;
- Últimos três recibos de vencimento para trabalhadores dependentes ou recibos dos últimos seis meses para indivíduos que trabalhem por conta própria;
- Declaração da entidade patronal;
- Última declaração de IRS e nota de liquidação;
- Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal;
- Caderneta predial e Certidão do Registo Predial;
- Extrato bancário dos últimos três meses;
- Comprovativos de morada.
3. Comunique ao banco atual que vai transferir o crédito habitação
São dez os dias de antecedência com que tem de avisar o seu banco de que vai proceder à transferência do crédito habitação. A partir do dia em que o comunicar formalmente, a instituição tem dez dias para fornecer ao banco novo todos os documentos e informações necessárias.
Lembre-se que transferir o crédito habitação é um direito seu, a menos que esteja contratualmente proibido de efetuar o reembolso antecipado (situação muito rara).
4. Acompanhe o processo junto do banco novo
Vai precisar de regularizar contas e assinar documentos. Em princípio, tudo estará concluído num mês.
