Quero comprar uma casa, mas a minha taxa de esforço é alta. O que fazer?

Ter uma taxa de esforço alta é uma situação relativamente comum para muitas pessoas que procuram um crédito habitação. E quem se revê neste cenário sabe que a taxa de esforço é um dos parâmetros decisivos para os bancos, seja para conceder o crédito ou para negociar melhores condições.

O principal motivo para ter uma taxa de esforço alta prende-se com as mensalidades acumuladas de outros créditos. Estas prestações que, à partida, podem não representar propriamente um problema financeiro, tornam-se um obstáculo para obter um crédito habitação.

Mas não se preocupe, há algumas formas de conseguir reduzir a taxa de esforço. Uma delas passa por liquidar os créditos em curso ou, pelo menos, alguns deles com poupanças pessoais.

Caso não tenha reservas financeiras suficientes, outra opção que pode ser bastante vantajosa é juntar os créditos, ou seja, recorrer a um crédito consolidado. Para entender como esta solução pode funcionar, primeiro é preciso saber porque a taxa de esforço é tão relevante para o crédito habitação.

Como os bancos avaliam a taxa de esforço

A taxa de esforço é a parcela do rendimento familiar mensal destinada ao pagamento das prestações de créditos diversos, como o crédito automóvel, o crédito ao consumo, cartões de crédito ou despesas fixas, como a renda. Outras despesas como as contas da água, luz, gás, telecomunicações e alimentação não entram no cálculo da taxa de esforço.

Quando uma pessoa procura um banco para solicitar um crédito habitação, o banco soma todo o esforço financeiro dedicado às mensalidades e avalia a taxa de esforço. Se o resultado for uma percentagem muito elevada significa que o rendimento familiar fica comprometido com as mensalidades, e os bancos avaliam a taxa de esforço como sendo alta. Por esse motivo, o risco de não conseguir pagar as prestações do crédito a horas é maior.

Quer reduzir a taxa de esforço? Consolidar os créditos pode ser uma boa solução

Afinal, qual é a taxa de esforço ideal para crédito habitação?

Teoricamente, a taxa de esforço ideal específica para o crédito habitação não deve ser superior a um terço do rendimento familiar mensal. Considerando um rendimento de 1.000€, a mensalidade do crédito habitação não deveria ultrapassar os 350€.

Mas para avaliar a taxa de esforço, o banco vai ter em consideração as mensalidades de todos os créditos detidos. Para perceber melhor como esses cálculos são feitos, vejamos um exemplo fictício.

A taxa de esforço da família do Nuno

O Nuno tem 36 anos, vive em união de facto e tem um filho de um ano. Num cenário de um casal jovem que está a constituir família, é comum acumular alguns créditos, principalmente créditos ao consumo. Na hora de procurar um crédito habitação, os créditos podem ser um obstáculo se a taxa de esforço se mostrar elevada.

Rendimento mensal do agregado familiar: 2.400€
Mensalidades e despesas fixas: 1.580€, sendo:

• Renda: 500€
• Crédito automóvel: 420€
• Crédito ao consumo: 370€
• Cartão de crédito: 290€

A taxa de esforço é calculada através da seguinte fórmula:

Taxa de esforço = (valor das mensalidades e despesas fixas/ rendimento líquido total do agregado familiar) x 100

A taxa de esforço da família do Nuno é de 66%. Se retirarmos a despesa fixa com a renda, os créditos da família somam 1080€, o que representa uma taxa de esforço de 45%, considerada alta.

Se em vez da renda, somarmos uma mensalidade de crédito habitação de 600€, por exemplo, a taxa de esforço seria de 70%, uma percentagem muito elevada.

Num cenário como este, dificilmente a família do Nuno conseguiria ter a aprovação do crédito habitação. Além disso, a família ficaria sem liquidez e sem folga financeira para suportar imprevistos e despesas extras, ou mesmo para fazer novos planos.

Consolidar os créditos para reduzir a taxa de esforço

O objetivo, ao optar pelo crédito consolidado, é conseguir um montante de crédito capaz de amortizar todos os créditos em curso e negociar novas condições, específicas desta solução de crédito. Por exemplo:

Vamos supor que o montante total dos créditos a ser consolidado é de 15.000€. Ao juntar os créditos, seria possível chegar a uma única mensalidade de 486,10€, com prazo de pagamento de 36 meses*.

Com essa mensalidade somada a um crédito habitação de 600€, a taxa de esforço seria reduzida de 70% para 45%. Essa redução já viabiliza a obtenção do crédito habitação e dá mais liquidez à família.

Este é apenas um dos cenários possíveis. A família do Nuno poderia optar por um prazo de pagamento do crédito consolidado mais prolongado, por exemplo, de 60 meses e pagar uma mensalidade ainda mais baixa de 327,88€**.

Neste caso, a taxa de esforço somando o crédito consolidado e o crédito habitação seria de 39%. Após consolidar os créditos e com uma taxa de esforço menor, será possível negociar melhores condições para o crédito habitação.

Montante a consolidar: 15.000€ Total das mensalidades dos créditos atuais: 1.080€

Simulação de Consolidação: 486,10€ em 36 meses (Cofidis: TAEG 12,8%, TAN 9,90%, Montante Total  Imputado ao Consumidor: 17.895,60€) ou 325,93€ em 60 meses (Cofidis: TAEG 12,8%, TAN 10,55%, Montante Total  Imputado ao Consumidor: 19.951,80€)

Ao juntar os créditos, a gestão do orçamento familiar fica mais simples, pois as várias mensalidades são reunidas numa só. São menos juros e menos contas para gerir, e isso ajuda a otimizar a gestão financeira. A mensalidade mais baixa aumenta a liquidez da família, dando folga, inclusivamente, para conseguir uma almofada financeira.