Quer comprar terreno para construir casa? Este é o seu guia essencial

Queria comprar um imóvel “chave na mão”, mas teve de adiar os planos diante da crise? Talvez esteja a pensar comprar terreno para construir casa e escapar aos preços em escalada que temos visto no mercado imobiliário. Se for o caso, este artigo é para si. Temos todas as respostas de que necessita para tomar a decisão certa – afinal, estamos numa altura que não perdoa enganos financeiros.

Este grande passo para conseguir a casa dos seus sonhos não pode ser dado em falso.

Antes de mais, deve ficar a saber que este é um processo que exige tempo, pesquisa e conhecimento de tudo aquilo que implica, mas que pode mesmo compensar.

Há passos relativamente complexos que envolvem custos além dos da aquisição, seja de elaboração de projeto e sua implementação, seja com impostos e taxas. Para que não tenha surpresas na hora de avançar é importante que esteja a par de todos os pormenores.

Há muita burocracia envolvida, desde a ida a banco, conservatória e finanças, além da escolha de um arquiteto, um engenheiro e empreiteiro. Todo o processo pode deixar-nos de cabelos brancos e em pé, mas pense que no final terá tudo a seu gosto e valerá a pena.

Não se esqueça de verificar se o terreno que pretende adquirir se encontra numa zona com autorização para construção, identificando se poderá aceder facilmente a infraestruturas de saneamento básico, fornecimento de água, linhas de energia elétrica e iluminação pública.

Às vezes, pode parecer um grande negócio dado o preço indicado, mas, na verdade, não corresponde àquilo que se procura. Isto tanto pode acontecer seja pela impossibilidade de construção, podendo o terreno encontrar-se numa área protegida, ou porque não tem acesso fácil às infraestruturas mencionadas.

O que deve ter em conta no momento de comprar terreno?

Comprar terreno exige uma decisão bem ponderada e sustentada. Queremos ser uma boa fonte nessa decisão e, por isso, reunimos alguns fatores que deve ter em conta no momento determinante de comprar terreno.

Vamos iniciar a viagem pelo processo de comprar terreno?

Antes de assinar um contrato de promessa compra e venda, peça acesso à certidão de registo predial e à caderneta predial atualizadas. Ambos os documentos são essenciais para saber se está realmente a falar com o dono do terreno, bem como se o terreno tem encargos que prejudiquem a decisão de compra.

É também importante que consulte o Plano Diretor Municipal (PDM) junto da Câmara Municipal (CM) da área do local do terreno. Neste documento poderá encontrar o regulamento com as regras de uso, transformação e ocupação do solo; a planta de ordenamento; e a planta de condicionantes, onde são estabelecidas as restrições de utilidade pública que possam limitar ou impedir o aproveitamento do solo. Desta forma, ficará a saber se é possível construir uma casa no terreno e quais as suas condicionantes.

Deve, igualmente, verificar se o terreno já está integrado em loteamento. Caso não esteja, é necessário apresentar um projeto de licenciamento (projeto base de arquitetura de uma nova construção) junto da CM, e pedir, posteriormente, o alvará de construção e licença de habitabilidade.

Caso o terreno já esteja integrado em loteamento, é importante consultar a última versão do alvará de loteamento e eventuais planos de pormenor que possam existir. Estes planos de pormenor definem as características de uma futura construção (área, número de pisos, altura dos muros, etc.).

Questione a autarquia relativamente aos custos totais deste processo para que não fique surpreendido. A autarquia é o melhor local para se informar, uma vez que eles terão acesso a todo o processo e podem ajudá-lo a descobrir quais as taxas aplicáveis, isenções e possíveis reduções.

Este ponto é dos mais importantes a ter em conta na hora de comprar terreno para construir uma casa.  Conheça a vizinhança e verifique os acessos e a proximidade de centro urbano e serviços essenciais. Além disso, garanta que não existe a possibilidade de vir a passar uma autoestrada perto, ou a construção de futuros empreendimentos que prejudiquem aquilo que lhe agradou no terreno.

Uma boa tática antes de comprar terreno é visitá-lo em dias e horários diferentes. Assim não só perceberá qual a dinâmica da localização e vizinhança, como também poderá conhecer a exposição solar. 

Apostamos que está a questionar o porquê de ter em consideração estes fatores quando comprar terreno. A resposta é muito simples! Pela facilidade de planeamento e construção da obra. Quanto mais plano for o terreno, menos movimentações de terreno terá de fazer, simplificando e baixando os custos na fase de construção da habitação. Declives acentuados, solos rochosos ou argilosos, são pontos que podem tornar toda a construção mais dispendiosa.

Além disso, como já mencionámos em cima, é importante saber os parâmetros urbanísticos existentes: qual a área máxima de implantação, a área de construção permitida, limites do lote, etc.

Para poder planear a construção da sua casa é essencial cruzar estes fatores com as suas necessidades, e perceber se o terreno permite a construção dos espaços que idealiza para a vivência da sua família.

Porquê? Antes de comprar terreno desloque-se até ao local e observe bem. Certifique-se qual a exposição solar do terreno para poder planear da melhor forma a sua construção. De igual modo, garanta que a vista não está nem poderá ser obstruída, bem como não existe edificação que crie zonas de sombra.

Se pretende comprar terreno não se pode esquecer de algumas obrigações fiscais, além das taxas aplicáveis a nível municipal. Assim, deverá consultar o Regulamento Municipal de Taxas relacionadas com a atividade urbanística e operações conexas do município para saber quais as taxas aplicáveis e possíveis isenções e reduções.

Existem dois tipos de taxas aplicáveis a nível municipal: taxas urbanísticas e taxa de compensação urbanística. Além disso, deverá ter em conta que comprar terreno implica também o pagamento de Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT), Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e Adicional do IMI (AIMI).

O ato de comprar terreno é um investimento no futuro e no da sua família, criando riqueza patrimonial. No entanto, lembre-se que tem de ser uma decisão ponderada e informada. Não se precipite, e se tiver dúvidas poderá sempre consultar um técnico para avaliar todos os parâmetros necessários. Ah, e não se esqueça de tomar uma grande dose de paciência quando avançar para o processo de construção.