Construir uma casa: conheça o passo a passo

Construir uma casa pode ser uma grande aventura, se tiver em conta todos os passos que são necessários até a habitação estar de pé e poder ser utilizada. Este é um sonho para a grande maioria das pessoas que, assim, podem assistir ao nascimento da casa que sempre desejaram e que, com certeza, irá responder a 100% às necessidades dos seus proprietários.

Portanto, se construir uma casa é uma hipótese para si, saiba tudo o que deve fazer para uma construção sem percalços, nem imprevistos.

Construir uma casa: tome nota das 3 grandes etapas a seguir

Plano de informação prévia

Antes de começar a construção propriamente dita, deve adquirir um terreno ou, caso já o tenha, deve fazer um Plano de Informação Prévia à Câmara Municipal da zona onde ele se localiza, explicando o que construir (artº 14º do decreto-lei nº 555/99, de 16/12).

Só depois de receber um documento informativo a autorizar ou não a construção no terreno e os respetivos condicionamentos legais ou regulamentares, nomeadamente relativos a infraestruturas, servidões administrativas, restrições à construção, entre outros é que se pode avançar com a construção.

Projeto de arquitetura e alvará

Assim, o passo seguinte é executar um levantamento topográfico e um projeto de arquitetura que também deverão ser aprovados pela Câmara Municipal local. Para os executar, terá de contratar profissionais especializados nestas áreas.

Após a aprovação de todos os documentos pelas entidades competentes, passa-se à entrega dos projetos de especialidade, ou seja, os projetos de esgotos, água, gás, comunicações, eletricidade, entre outros (a menos que o terreno faça parte de um loteamento e já tenha alguns destes projetos definidos e aprovados).

A Câmara Municipal da zona irá proceder à apreciação dos projetos de obras de edificação e atribuir a tão desejada licença de construção. A partir desse momento, pode contratar os serviços de um empreiteiro geral que tenha alvará válido, seguro e um engenheiro civil responsável, que pode ser o coordenador de segurança em obra, algo obrigatório por lei.

Processo de construção

O engenheiro civil é o responsável pela supervisão, pelo Livro de Obra e por dar a construção por terminada. O Livro de Obra é o local onde devem ser registados todos os factos relevantes relativos à execução das obras licenciadas ou autorizadas. Este Livro deve facultar os elementos informativos necessários sobre o desenvolvimento dos trabalhos e elucidar todos os intervenientes no processo de execução da obra, em especial os funcionários municipais responsáveis pela fiscalização das obras. Por essa razão, este Livro deve estar sempre disponível, para consulta.

No final da obra, caso tenham havido alterações ao projeto inicial, estas devem ser comunicadas à Câmara Municipal local, solicitando-se o alvará da licença de utilização e uma reavaliação do projeto. Caso as alterações não sejam aprovadas, há que proceder às modificações indicadas pela Câmara Municipal competente.

Se as alterações forem aceites, solicita-se a licença de utilização, entregando os desenhos finais (Telas Finais) em formato digital, as vistorias e as certificações de água e esgotos.

Arquiteto ou engenheiro civil?

Muitas pessoas ficam na dúvida entre a escolha de um arquiteto ou engenheiro civil para construir uma casa ou sobre a necessidade de contratar os serviços de ambos.

Assim, é importante saber que o arquiteto é responsável pelo planeamento da casa, incluindo a componente funcional e de aproveitamento de área, e pelo desenho do projeto de toda a componente arquitetónica da construção.

Por outro lado, o engenheiro civil, como vimos, é responsável pela componente estrutural do projeto, assim como pelas várias especialidades. Desta forma, ambos trabalham em conjunto nas várias especialidades (água, luz, gás… ), sendo ambos fundamentais para a execução global do projeto.

A boa notícia é que, atualmente, ao contratar um gabinete de arquitetura, já adquire os serviços de uma equipa composta por arquitetos e engenheiros civis.

Empreiteiro

Para a generalidade das pessoas, com pouco tempo e/ou pouco conhecimento na área da construção, o mais indicado é mesmo contratar um empreiteiro que faça toda a gestão da obra e um gabinete de arquitetura que faça a assessoria técnica ao projeto.

Não se esqueça que a responsabilidade pela Segurança da Obra deve ser assumida por um técnico devidamente habilitado, com certificado de habilitações próprias para o desempenho da função e alguma experiência.

Portanto, é preferível gastar algum dinheiro neste ponto e garantir que tem pessoal habilitado a conduzir a obra, do que tentar fazer você mesmo, sem conhecimentos ou experiência para tal.

Estabelecer o orçamento que tem disponível para construir uma casa é essencial, sobretudo para evitar derrapagens financeiras ou a escolha de materiais mais fracos, por falta de capital. Um bom orçamento deve prever o máximo de cenários possíveis, por isso siga alguns passos.

Planear a casa

Pense em tudo o que gostaria que a sua casa tivesse, sobretudo número de divisões e elementos exteriores, dos quais não prescinde.

Definir o orçamento base

Estabeleça quanto tem para gastar na sua casa. Nesta etapa, é importante ter noção das suas possibilidades de financiamento e dos preços e custos inerentes a toda a construção.

Para isso, é preciso ponderar nos valores investidos nos projetos arquitetónicos, de esgotos, de água, gás, comunicações e eletricidade, entre outros; impostos, custos administrativos, mão-de-obra, terreno e materiais.

Pedir ajuda

Mesmo nesta fase inicial, é importante pedir ajuda e os gabinetes de arquitetura podem ser um valioso apoio não só para fazer a planta, como para estabelecer um orçamento, em harmonia com os seus desejos e capacidade financeira.

Orçamento detalhado: ponto a ponto

Há vários fatores que podem pesar mais ou menos no seu orçamento. Descubra quais ter em consideração.

• Valor dos terrenos e habitações envolventes: antes de comprar o terreno, pondere sobre o valor dos terrenos e casas envolventes, pois assim conseguirá avaliar se está a pagar demais e qual a expectativa de valorização da casa, depois de construída (tenha em conta que o preço por metro quadrado pode variar em dezenas ou centenas de euros, consoante a zona).
• Definir a área pretendida: como é óbvio, quanto maior for a área, mais serão os custos associados.
• Escolher os métodos construtivos: informe-se sobre os métodos construtivos existentes e as vantagens e desvantagens de cada um, assim como os diferentes custos associados aos mesmos.
• Selecionar materiais e acabamentos: sabia que é neste ponto que, normalmente, os orçamentos derrapam? Para tal não acontecer, trate de pesquisar muito bem o que existe no mercado e estabeleça valores realistas, de forma a conseguir um bom equilíbrio entre qualidade e preço.

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Este é um aspeto fundamental para a maior parte das pessoas que pretende construir uma casa e requer grande racionalidade. Afinal, é preciso encontrar um bom equilíbrio entre a quantidade de capital que se pede emprestado e os recursos de que se dispõe para ir pagando essa dívida/empréstimo.

Para tal, defina uma relação detalhada das suas despesas e receitas. Depois, subtraia as despesas aos rendimentos. O resultado corresponde ao valor máximo mensal que poderá suportar com o empréstimo.

Saiba ainda que os empréstimos para construir uma casa são semelhantes aos empréstimos para compra de casa, portanto os seus limites máximos são definidos com base na relação entre o montante pedido e a avaliação, neste caso do terreno e do projeto.

Normalmente o montante máximo concedido situa-se nos 80%. Também os prazos seguem a mesma norma dos empréstimos para compra de casa, ou seja, situam-se entre os 40 e os 50 anos.

Contudo, há outras regras a ter em conta. O crédito à construção estabelece um prazo para que a construção da casa se inicie. Na generalidade dos casos, esse prazo é de 24 meses, embora alguns bancos estendam esse prazo até aos 36 meses. Este prazo está incluído no prazo total de pagamento e na sua duração só pagará juros, o que significa que só a partir daí amortizará juros.

Outro aspeto fundamental a ter em consideração neste tópico, é que, habitualmente, as entidades bancárias só concedem empréstimos para autoconstrução de habitação própria permanente ou secundária, em terreno próprio, ou seja, o empréstimo não abrange a compra do terreno.

Pós-construção: denúncia de defeitos

Todos sabemos que, por mais que tudo seja devidamente planeado, há sempre imprevistos que podem pôr em causa o sucesso de uma obra.  Por isso, há uma garantia posterior à entrega dos trabalhos de construção que se rege pelo Código Civil, o qual refere:

“se a empreitada tiver por objeto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente.”

Porém, tenha em conta que a denúncia dos defeitos, feita por parte do dono da obra, deve ser feita no prazo de 1 ano, a contar da data do conhecimento do defeito, sob pena de caducidade do direito. Uma vez denunciados os defeitos, o dono da obra tem “o prazo de um ano a contar da comunicação de recusa da obra ou da aceitação com reserva, relativamente aos defeitos aparentes ou conhecidos, e um ano a contar da comunicação da denúncia do defeito desconhecido aquando do exame da obra para fazer valer os seus direitos em sede judicial.”

Em alternativa, o dono da obra pode “negociar” uma espécie de compensação pelo defeito na construção, tal como: solicitar nova construção; pedir uma redução do preço; resolver o contrato; ou pedir uma indemnização.

O Código Civil refere ainda que se

“no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente”.

Ou seja, é possível que as partes convencionem no contrato de empreitada um prazo diferente do definido por lei.

Em qualquer dos casos, a contagem do prazo de garantia começa a partir da data em que o empreiteiro dá os trabalhos por concluídos e entrega a obra ao dono da obra para exame.

Imposto Municipal Sobre Imóveis

Após a conclusão das obras, a matriz predial do edifício deve ser inscrita na delegação das Finanças da área do imóvel, para ser avaliado para efeitos de aplicação do Imposto Municipal Sobre Imóveis (IMI).

Todos os imóveis estão sujeitos ao pagamento de IMI, a ser pago pelos proprietários ou usufrutuários das casas em questão. As taxas de IMI são impostas pelas Assembleias Municipais dos concelhos onde os imóveis se localizam, dentro do intervalo estabelecido em lei própria.

Algumas vantagens de construir uma casa

Construir uma casa de raiz permite-lhe ter uma habitação com o aspeto e composição que quer e com que sempre sonhou. De igual modo, poderá ainda gerir a escolha dos materiais de acordo com o seu gosto e orçamento e, assim, controlar a qualidade do trabalho e dos acabamentos.

Possuir algo totalmente planeado por si fará com que se sinta ainda mais em casa. Haverá melhor sensação do que esta?