Um contrato de arrendamento habitacional é nada mais, nada menos, do que um documento que estipula e legitima os direitos e deveres de ambos, ou seja, tanto do proprietário da casa como do inquilino. E como qualquer contrato, o objetivo do documento passa por proteger ambas as partes – seja um contrato para fins habitacionais ou comerciais.
Neste artigo vamos dar-lhe a conhecer as principais características e pontos a considerar num contrato deste tipo. E não, não só os advogados e juristas devem conhecer os detalhes destes contratos.
Para seu bem e proteção deve ter algumas noções sobre o assunto, para que não lhe “vendam gato por lebre” no caso de ser inquilino, ou para que saiba os seus direitos no caso de ser o locatário.
Contrato de arrendamento habitacional: o essencial
Contrato de arrendamento ou comodato?
Sabia que, ao contrário do contrato de arrendamento, que exige sempre o pagamento de determinada quantia em troca do usufruto do serviço, um contrato de comodato é um contrato gratuito, onde não existem, a cargo do comodatário, prestações periódicas?
É importante que saiba isto, no caso de estar a redigir um contrato de arrendamento habitacional, para que não refira em algum local que se trata de comodato e assim não haver lugar a pagamento.
Elementos essenciais a constar no contrato de arrendamento habitacional
Já escolheu a casa onde quer viver? Está na hora de celebrar/assinar o contrato de arrendamento habitacional. Para que o mesmo esteja nos “conformes”, é necessário que tenha presente todos estes elementos:
- a identificação de ambas as partes, incluindo a data de nascimento, a naturalidade e o estado civil;
- identificação dos fiadores, caso haja lugar a tal;
- morada exata da casa a arrendar;
- o número e a data da licença de habitação;
- o montante da renda, bem como o regime de atualização da mesma e o momento até quando a mesma deve ser paga (por exemplo até ao dia 8 de cada mês);
- a data da celebração do contrato;
- a identificação dos locais destinados a uso privativo do arrendatário, os que se destinam a uso comum e quaisquer anexos;
- prazo e duração do contrato;
- regulamento do condomínio (caso exista).
Como fazer um contrato de arrendamento habitacional: regras e exceções
Esta nota é muito importante! Basicamente, tudo o que não estiver figurado no contrato de arrendamento habitacional fica a reger-se pelo decreto lei do Novo Regime de Arrendamento Urbano, pelo que se tiverem acordado alguma especificidade, é obrigatório que esteja registado no contrato.
Além disso, os contratos só ficam válidos quando assinados por todos os elementos envolvidos.
Documentos necessários
É natural que lhe sejam solicitados alguns documentos para colocar no próprio contrato, documentos esses que o identifiquem, a si a aos fiadores, caso haja lugar aos mesmos.
Uma vez escolhida a casa, acertados todos os pormenores e antes de celebrar o contrato de arrendamento, o senhorio deve pedir ao inquilino os seguintes documentos:
- BI ou Cartão de Cidadão;
- últimos recibos de vencimento ou última declaração de IRS;
- o mesmo para os fiadores (no caso de existirem).
Mas não é só o arrendatário que tem de apresentar documentação. O senhorio deve apresentar uma série de documentos relacionados com o imóvel:
- Caderneta Predial;
- Certificado energético;
- Certidão de Teor;
- Licença de habitação.
Reunida toda a documentação, é então possível avançar para a realização do contrato. Em algumas situações, é possível celebrar antes do contrato propriamente dito o chamado Contrato Promessa de Arrendamento, que salvaguarda ambas as partes ao indicar a obrigação de futura celebração do contrato de arrendamento.
Fiador
Em alguns casos, e como forma de proteção do senhorio, pode ser-lhe solicitada a existência de um fiador. O que quer isto dizer? Que esta pessoa assumirá a prestação relativa ao arrendamento da casa em questão na impossibilidade de o inquilino o fazer.
Como registar um contrato de arrendamento?
Cada contrato de arrendamento habitacional deve possuir três cópias: uma para o senhorio, outra para o arrendatário e ainda outra para reportar às Finanças. Sim, para tudo ficar direito, todos os senhorios têm de entregar os respetivos contratos de arrendamento à Autoridade Tributária no prazo máximo de 30 dias após o documento estar assinado por todas as partes.
Pode fazê-lo ao balcão de uma repartição das Finanças ou online. Para tal, basta aceder ao site do Portal das Finanças, carregar em “Cidadãos” e inserir as respetivas credenciais para fazer o login.
Depois de preencher todos os dados solicitados e confirmar a submissão do contrato, o Portal das Finanças vai apresentar a guia para pagamento do Imposto do Selo do contrato, que corresponde a 10% do valor da mensal estipulada. Este valor deve ser liquidado num prazo máximo de 30 dias a contar da data de início do arrendamento.
Rescisão de contrato de arrendamento
Finalmente, uma questão a todos interessa. E a resposta é, sim, é possível rescindir um contrato de arrendamento habitacional antes do prazo de término. No entanto, existem algumas questões que têm de ser salvaguardadas, questões estas previstas na lei 13/2019.
- Todos os contratos de arrendamento passam, com a nova lei, a ter um prazo mínimo de um ano, além de passarem obrigatoriamente a ser renováveis por três anos – com exceção da situação de o senhorio necessitar de voltar a ocupar casa, ou para os filhos. Também e possível que as duas partes cheguem a acordo sobre outro prazo, menção essa que tem de estar registada por escrita no documento do contrato.
- Exceção para os contratos de arrendamento para habitação não permanente e para fins turísticos, onde não é exigida a estipulação de um limite mínimo de duração, e não estão sequer sujeitos a renovação automática.
- Para rescindir o contrato de arrendamento, qualquer uma das partes tem de o fazer por via escrita e em carta registada. De voltar a referir que poderá existir no contrato alguma exceção a esta regra e aí estará também sujeita à mesma.