Contrato-promessa de arrendamento: há garantias?

Se está à procura de casa e se lhe propuseram um contrato-promessa de arrendamento não pense que estão a tentar enganá-lo. É certo que com a saturação do mercado imobiliário e com a escassez de casas para arrendar surgem muitos esquemas duvidosos, mas esta medida foi criada para, precisamente, proteger o inquilino.

Com esta medida, um imóvel fica disponibilizado para determinada pessoa, independentemente de o senhorio vir a receber uma proposta melhor proposta ou acontecer algo que pode levar a que desista do negócio.  

Assim, o contrato-promessa de arrendamento é um documento no qual o proprietário se compromete a arrendar o imóvel a um inquilino específico e este, por conseguinte, compromete-se também a ficar nessa casa.

Recorre-se a este documento quando o imóvel para arrendar não possui ainda condições de ser habitado, como por exemplo por ainda estar em fase de construção ou a ser alvo de obras, ou quando o arrendatário se encontra à espera de ser aprovado num programa de incentivo ao arrendamento.

O que é um contrato-promessa de arrendamento?

Esta é uma prática comum e com valor legal, na qual o dono de um imóvel promete o arrendamento de um imóvel específico ao inquilino. Dessa forma, nesse mesmo contrato o inquilino também promete arrendar o imóvel ao respetivo dono.

Para conferir legalidade ao processo, o contrato-promessa de arrendamento tem de ser sempre celebrado por escrito e deverá ser revisto por um jurista. A validade de qualquer contrato-promessa de arrendamento é garantida enquanto as condições escritas sejam cumpridas por ambas as partes.

Este tipo de contratos permite a ocupação de um imóvel antes da celebração do contrato, desde que assim esteja definido no contrato-promessa, mas não obriga à celebração de um contrato de arrendamento se o período de vigência do documento terminar ou se o inquilino desistir de avançar com o arrendamento do imóvel no final desse período. Mas atenção: o contrato-promessa de arrendamento não substitui o contrato de arrendamento em si.

Como em qualquer contrato-promessa, existem penalizações previstas em caso de incumprimento. Ao elaborar este tipo de contrato, tenha sempre em conta essas penalizações e evite entrar em incumprimento.

Que informação deve conter o contrato-promessa de arrendamento?

A celebração de um contrato-promessa de arrendamento não é obrigatória, mas é essencial quando pretende garantir a celebração em definitivo do respetivo contrato de arrendamento a partir do momento em que estão reunidas as condições necessárias para a sua efetivação.

Assim sendo, devem constar no contrato-promessa de arrendamento diversas informações. Tome nota:

• Identificação de ambas as partes e do objeto do contrato-promessa de arrendamento;
• A localização do imóvel (designado por “locado”);
• Prazo para a efetivação do contrato, isto é, uma data concreta para a concretização do contrato de arrendamento definitivo;
• Montante do sinal (se existir) como adiantamento parcial do preço a pagar;
• Valor dos reforços do sinal (se existir) e a indicação da data do pagamento;
• Deve constar ainda a finalidade do arrendamento: se é para habitação permanente do agregado familiar, se está permitido o subarrendamento para alojamento local, por exemplo;
• Valor da renda que será pago;
• Todas as penalizações em caso de desistência do arrendamento ou de incumprimento de alguma das cláusulas do contrato.

Obrigações do senhorio num contrato-promessa de arrendamento

Desde o Orçamento do Estado de 2015 que passou também a ser obrigatória a comunicação dos contratos-promessa de arrendamento, algo que fica a cargo do senhorio.

Dessa forma, a comunicação deve ser feita à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), numa medida que abrange contratos de arrendamento, subarrendamento e respetivas promessas. De igual modo, se houver alguma alteração ou cessação de contratos em vigor, estas também devem ser comunicadas.

Além disso, na sequência da reforma da tributação das pessoas singulares, os titulares de rendimentos prediais passam a ter de emitir recibo de quitação eletrónico, em modelo oficial, onde constem todas as importâncias recebidas dos seus inquilinos, pelo pagamento das rendas.

Mesmo que o valor seja referente a caução ou adiantamento, deve ser feita a comunicação à AT, com a discriminação dos rendimentos em causa, até ao fim do mês de janeiro de cada ano, em referência aos rendimentos do ano anterior.

Minuta de contrato-promessa de arrendamento

Deixamos-lhe a minuta de um contrato-promessa de arrendamento, de acordo com as indicações do Portal da Habitação, que poderá utilizar e alterar consoante as necessidades.