Contrato promessa compra e venda: o que é e para que serve

O que é o contrato promessa compra e venda?

Como o nome indica, o CPCV é um acordo entre duas partes (a que vende e a que compra), em que ambas se comprometem a fazer determinado negócio. Se este negócio for imobiliário há, no entanto, mais regras.

No Código Civil, que estabelece as disposições legais dos contratos, há condições específicas para um contrato “oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma, já construído, em construção ou a construir”.

Ou seja, num contrato promessa compra e venda que envolva uma transação imobiliária tem ser feito o reconhecimento presencial das assinaturas dos envolvidos. É também obrigatório que, ao fazer este reconhecimento, se comprove que existe a respectiva licença de utilização ou de construção.

Assim, um CPCV para imóveis difere, desde logo, de outro contrato promessa que tenha como objeto outro tipo de bem.

Quando é útil recorrer ao CPCV?

Sendo este um documento que oficializa a transação e as suas condições, é especialmente útil nos negócios em que ainda não é possível fazer a escritura de compra e venda.

Assim, pode recorrer ao contrato promessa compra e venda se estiver à espera da aprovação para o seu crédito habitação. No entanto, é importante que exista pelo menos uma pré-aprovação ou que tenha muitas hipóteses de o obter. É que, como veremos, o incumprimento deste contrato tem consequências.

Se o imóvel estiver em construção ou não tiver ainda licença de utilização, é uma forma de assegurar que, quando estiverem reunidas as condições necessárias, o negócio pode avançar.

Vantagens do contrato

A rapidez é uma grande vantagem. Embora o prazo para a realização da escritura possa ser curto, chegar a essa fase demora sempre mais tempo do que redigir e assinar um CPCV. A intenção de compra e venda fica formalizada, materializando-se no dia em que se assinar a escritura.

Se incluir no contrato promessa compra e venda cláusulas de incumprimento em caso de desistência de uma das partes ou de a escritura não se realizar até determinada data, passa a ter mais segurança do ponto de vista jurídico.

Quais as condições para ser válido?

A validade deste contrato depende, como vimos, do reconhecimento presencial das assinaturas dos envolvidos. Mas existem outras condições que, se não forem cumpridas, podem invalidar o acordo.

Assim, o contrato promessa compra e venda tem de incluir as seguintes informações:

1. Identificação do vendedor e comprador: nome completo, morada, estado civil, número de documento de identificação (BI ou CC) e NIF;

2. Identificação do imóvel: localização, tipologia, existência de partes integrantes ou afetas à fração ou imóvel (garagem, arrecadação ou piscina, por exemplo), descrição predial e inscrição matricial;

3. Menção de que o imóvel será vendido livre de ónus e encargos;

4. Data de prazo para a realização da escritura e consequências desse prazo ser ultrapassado;

5. Preço da aquisição e forma de pagamento;

6. Valor do sinal dado como adiantamento;

7. Calendarização dos reforços do sinal, casos estes existam, bem como as datas para os respetivos pagamentos;

8. Licença de utilização, de construção ou prova do pedido à câmara municipal, ou declaração que a substitua;

9. Identificação de sanções no caso da escritura não se realizar na data acordada;

10. Referência à execução específica, que permite, a qualquer uma das partes, recorrer ao tribunal.

O que acontece se uma das partes não cumprir?

Sendo cumpridas todas as condições mencionadas, o CPCV tem validade jurídica, pelo que, caso uma das partes falhe, podem existir penalizações.

Se o contrato promessa compra e venda mencionar uma data limite para a escritura e esta não se concretizar nesse prazo, aplicam-se as sanções previstas no documento. Se o contrato não prever esta possibilidade, aplicam-se as regras gerais do Código Civil.

Caso seja o comprador a não cumprir, perde o direito a todos os valores que pagou como sinal. De acordo com a lei, todas as importâncias entregues ao vendedor têm caráter de sinal. Assim, qualquer verba, mesmo que paga a título de antecipação ou como início de pagamento é considerada um sinal.

Quando é o vendedor a falhar o compromisso, tem de devolver ao comprador o dobro do valor do sinal pago.

E se ambas falharem?

Se ambas as partes não cumprirem o contrato, a devolução do sinal é em singelo, isto é, não há lugar à duplicação.

Num caso mais grave, em que a parte responsável pelo incumprimento se recusa a devolver o sinal, a solução é o recurso à justiça para pedir a execução específica do contrato. O objetivo é que o tribunal decrete o cumprimento coercivo do contrato promessa de compra e venda.

Eficácia real do contrato promessa compra e venda: o que é

De uma forma geral, um contrato promessa compra e venda só produz efeitos entre as partes que o celebram. No entanto, pode ter maior força jurídica, passando também a abranger terceiros. Neste caso, será um contrato com eficácia real.

Na prática, o chamado promitente comprador (ou seja, a pessoa que se compromete a comprar) passa a ter um direito real de aquisição sobre o imóvel em causa, independentemente de quem seja o seu proprietário na mesma data.

Para que esta eficácia real exista, a promessa de aquisição tem de constar na escritura pública e ser registada.

Assim, caso o imóvel seja vendido a terceiros, este registo da promessa de compra e venda impede que essa terceira pessoa consiga registar a propriedade em seu nome.

Cuidados a ter antes de assinar o CPCV

Sendo este um documento extremamente importante, até pelos valores envolvidos na transação de imóveis, é importante acautelar alguns aspetos.

Assim, antes de assinar o contrato promessa compra e venda verifique se inclui:

1. Informações sobre a identificação das partes que celebram o contrato e sobre imóvel, licença para habitação, valor do sinal, montante dos reforços e calendário dos pagamentos;

2. Prazo máximo para a celebração do contrato definitivo;

3. Cláusula que afaste o comprador da responsabilidade de responder a ónus ou encargos que incidam sobre o imóvel, como hipotecas ou penhoras;

4. Garantia de que não existem dívidas às autoridades fiscais relacionadas com o imóvel.

Não se esqueça de…

Se vai recorrer ao crédito, deve garantir que o seu banco está disposto a conceder-lhe o empréstimo. Para salvaguardar a possibilidade de uma resposta negativa, pode incluir uma cláusula que anule o contrato se não conseguir obter crédito.

Confirme se no contrato está escrito o prazo ou uma data para a celebração da escritura. Caso não esteja, peça para acrescentar essa informação. O prazo deve assegurar uma margem de segurança para evitar que o comprador perca o sinal.

Não entregue o sinal ou qualquer outra quantia sem a contrapartida de um recibo. Em alternativa, certifique-se de que o contrato promessa compra e venda refere esse valor.

Como os registos provisórios são os documentos mais difíceis de obter, informe-se junto da Conservatória do Registo Predial da área do imóvel quanto tempo demoram a emitir. Esta informação pode ter influência nos prazos que constam do contrato.

Se existir um condomínio, pedir ao vendedor as últimas atas das assembleias de condóminos.

Deve ter também a indicação de que o prédio está em regulares condições de habitabilidade. É importante garantir que todo o equipamento, eletricidade, redes internas e de instalação de água, esgotos e gás estão a funcionar normalmente.

Artigo originalmente publicado em novembro de 2021. Atualizado em setembro de 2022.