Crédito hipotecário: o que é, que tipos existem e como pedir um

A prática de oferecer um bem como garantia para um empréstimo é conhecida de quase toda a gente: ajuda a negociar juros mais competitivos, aumenta a probabilidade de uma decisão positiva por parte dos bancos e até pode aumentar o valor disponível para emprestar.

O crédito hipotecário tem, no entanto, riscos associados – e foram já muitos os consumidores que sofreram as consequências, particularmente nos anos de pico da última crise financeira.

É, portanto, importante conhecer bem o crédito hipotecário e saber como ele funciona. Mais do que isso, vale a pena saber como avaliar a sua situação e perceber se faz sentido por em risco um bem que já tem para pedir mais dinheiro emprestado ao banco.

O que é um crédito hipotecário?

O crédito hipotecário é uma modalidade de crédito que assenta sobre a oferta de uma garantia por parte do requerente, ou seja, é um tipo de crédito em que o cliente, ao pedir dinheiro emprestado ao banco, oferece um bem valioso para ser penhorado em caso de incumprimento.

Assumindo, por exemplo, que pede um crédito hipotecário e oferece a sua casa como garantia, o que está escrito no contrato é que, parando de pagar as prestações do empréstimo, o banco tem o direito de lhe ficar com essa casa.

Além disso, e enquanto o empréstimo estiver em aberto, ficará limitado quanto ao que pode fazer com o imóvel, nomeadamente se quiser vendê-lo.

O crédito hipotecário é muito usado porque ajuda a reduzir o risco assumido pelos bancos e, consequentemente, melhora as condições dos empréstimos: sabendo que terá sempre um bem para penhorar em caso de incumprimento, o banco empresta dinheiro com mais facilidade e a um custo menor para o consumidor.

Os tipos de crédito hipotecário

Existem disponíveis no mercado bancário três tipos de crédito hipotecário: o crédito habitação, o crédito conexo e o crédito consolidado.

O crédito habitação é a modalidade mais usada no crédito hipotecário. Neste modelo, o cliente pede ao banco um empréstimo para comprar uma casa e oferece, como garantia, a própria casa que está a comprar.

Outras variantes do mesmo modelo de crédito hipotecário acontecem quando pede ao banco dinheiro para comprar um terreno e construir uma casa (a garantia é a própria casa que está a ser construída) ou até para fazer obras num imóvel que já existe (a garantia é o imóvel, independentemente do quão avançadas estiverem as obras).

Os três nomes são usados para a mesma modalidade: este tipo de crédito hipotecário, que surge sempre associado a um crédito habitação, pressupõe a hipoteca do imóvel para garantir um empréstimo com outros fins além da compra.

De uma forma mais simples, imagine que compra uma casa e, para fazê-lo, pede um crédito habitação ao seu banco. Esse crédito já é hipotecário, ou seja, o banco já usa a casa como garantia em caso de incumprimento, mas o valor envolvido destina-se apenas à compra do imóvel. Falta tudo o resto: mobilar, fazer algumas obras iniciais…

Uma vez que estes projetos já não são elegíveis para crédito habitação, pode fazer junto do mesmo banco um crédito conexo: usar a mesma casa hipotecada para garantir um empréstimo adicional, destinado a fins relacionados com a casa.

Esse empréstimo adicional vai ter condições diferentes do crédito habitação (nomeadamente a taxa de juro), mas vai assentar sobre a mesma hipoteca – daí ser conexo.

O crédito consolidado não tem de ser um crédito hipotecário, mas pode sê-lo.

Quando acontece, a consolidação dos créditos (ou seja, a junção de todos os empréstimos num só, com uma prestação mensal única) pressupõe a hipoteca de um bem valioso para ajudar o requerente a negociar condições mais vantajosas.

Que bens podem ser oferecidos como garantia num crédito hipotecário?

Não é obrigatório que ofereça a sua casa para a hipoteca quando faz um empréstimo: o bem hipotecado pode ser uma casa, um carro, um barco ou qualquer outro bem móvel ou imóvel, seu ou de outra pessoa (desde que essa pessoa autorize, por escrito, a hipoteca).

A única regra, neste caso, é que o valor do bem hipotecado tem de ser superior ao valor do empréstimo. Por exemplo, se tiver um barco no valor de 70 mil euros pode oferecê-lo como garantia para um crédito hipotecário de 50 mil, mas não pode fazê-lo para um crédito de 100 mil.

Tenha em atenção, no entanto, que o bem oferecido para hipoteca não pode estar comprometido noutros encargos ou hipotecas.

A hipoteca garante a aprovação do crédito?

Não. Ainda que ofereça ao banco uma garantia de valor superior àquele que está a pedir emprestado, há outras variáveis que entram na equação no momento de aprovação do pedido.

Além de avaliar o valor do bem hipotecado, o banco vai avaliar a sua taxa de esforço (para medir o risco de incumprimento), o Loan To Value (diferença entre o valor emprestado e o valor total do imóvel a comprar) e, claro, o seu histórico de incumprimento de créditos (a famosa “lista negra” do Banco de Portugal).

Quais são os riscos de um crédito hipotecário?

O facto de um crédito hipotecário ser mais fácil de conseguir do que um crédito tradicional tem um preço: o risco assumido por si. Uma vez que ofereceu um bem para penhora em caso de incumprimento, existe um risco real de perder tudo.

Além de ser possível perder tudo – o que pediu emprestado e o bem que ofereceu como garantia -, o crédito hipotecário ainda pode ser tremendamente injusto para quem cede bens próprios para hipotecas de terceiros.

Imagine que, por simpatia e generosidade, aceita hipotecar a sua casa para um crédito habitação de um familiar; se esse familiar parar de pagar as prestações, é à sua porta que o banco vai bater e é com a sua casa que vai ficar.

Claro que, contas feitas, este risco é diretamente proporcional à sua taxa de esforço. Se em causa está um crédito cujas prestações consegue pagar sem dificuldade, será improvável ficar sem o bem hipotecado. Por outro lado, se estiver mesmo no limite do que consegue pagar todos os meses, talvez seja boa ideia repensar a estratégia.

Como pedir um crédito hipotecário?

O crédito hipotecário é pedido ao banco como qualquer outro empréstimo, com a diferença de que, além de apresentar documentos sobre a sua situação financeira atual, também vai ter de apresentar documentação sobre o bem a hipotecar.