Já todos ouvimos a palavra despejo, a qual associamos, geralmente, à retirada forçada dos inquilinos das habitações. Contudo, é importante saber que essa saída deve seguir-se a um procedimento especial que obedece a uma série de etapas e regras que devem ser cumpridas. Por isso, quer seja senhorio, quer seja inquilino, fique a conhecer em pormenor todos os passos deste processo.
Despejo: requerimento, oposição e execução
De uma forma simples e genérica, pode dizer-se que a ação de despejo consiste numa medida processual em que o proprietário de um imóvel requer a retirada do inquilino devido, por exemplo, à falta de pagamento das respetivas rendas.
Procedimento especial de despejo
O que é?
Este procedimento surgiu com o novo regime de arrendamento urbano e diz respeito a um meio processual que se destina a efetivar a cessação do arrendamento, independentemente do seu fim, quando o arrendatário não desocupa o imóvel na data prevista na lei ou na data fixada por ambas as partes.
Quando é aplicável?
Há uma série de causas possíveis para o desencadeamento deste procedimento, tais como:
- cessação do contrato por acordo (revogação);
- oposição à renovação quer por parte do senhorio, quer por parte do arrendatário;
- caducidade do prazo fixado no contrato;
- denúncia do contrato pelo senhorio ou pelo arrendatário;
- resolução com fundamento em mora do pagamento de rendas;
- resolução com fundamento na oposição do arrendatário à realização de obras.
Como fazer?
Este é um procedimento de tramitação eletrónica que corre exclusivamente nos termos do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA). A aceitação do procedimento depende de alguns fatores, nomeadamente da existência de um contrato de arrendamento escrito e do comprovativo de pagamentos do respetivo imposto do selo.
No contexto deste procedimento, apenas é necessária a constituição de um advogado para a dedução de oposição ao requerimento de despejo e para os atos subsequentes à distribuição a tribunal.
Requerimento de despejo
O que é?
O requerimento de despejo é um formulário próprio, através do qual o senhorio solicita a desocupação do local arrendado, preenchendo e submetendo na página do CITIUS. É, ainda, possível fazê-lo através da plataforma do BNA, mediante assinatura eletrónica do requerimento e da digitalização de toda a documentação. É, também, possível fazer a entrega presencial, numa secretaria judicial.
Custos
O procedimento de submissão de requerimento tem custos associados, relacionados com a taxa de justiça. Todavia, o senhorio poderá estar isento da mesma, caso tenha direito a beneficiar de apoio judiciário, por parte da segurança social.
Valores
- 25,50€, se o valor do procedimento especial de despejo for igual ou inferior a 30.000,00€;
- 51€, se o valor do procedimento especial de despejo for superior a 30.000,00€.
Nota: O valor do procedimento especial de despejo corresponde ao valor da renda de dois anos e meio, acrescido do valor das rendas em dívida.
OPOSIÇÃO AO REQUERIMENTO
O que é?
Naturalmente, que o inquilino pode opor-se ao requerimento apresentado pelo senhorio, dispondo, para tal, de 15 dias, após a notificação do requerimento de despejo. Para tal, o inquilino deverá de constituir mandatário (advogado ou solicitador).
Como entregar?
A oposição deve ser remetida pelo mandatário por via eletrónica – no portal CITIUS; em suporte papel no BNA; ou, ainda, submetida por correio, sob registo, para o BNA. Em qualquer um dos casos, será a data de envio ou entrega que será tida em conta, para efeitos do cumprimento do prazo de 15 dias para resposta.
Custos
Tal como no caso do senhorio, se o inquilino não beneficiar de apoio judiciário, terá de pagar a taxa de justiça pela apresentação da oposição.
Valores
- 306€, se o valor da oposição for igual ou inferior a 30.000,00€;
- 612€, se o valor da oposição for superior a 30.000,00€.
Execução do despejo
Caso o inquilino não se oponha ao requerimento do procedimento especial de despejo apresentado pelo senhorio ou, tendo-se oposto, o tribunal tenha decidido dar razão ao pedido do senhorio, o requerimento de despejo é automaticamente convertido em título de desocupação do locado.
Isto é, o inquilino tem 30 dias para se retirar a si e aos seus bens do imóvel. Caso não o faça, o senhorio poderá deslocar-se ao espaço, munido do título de desocupação do locado e acompanhado pelos Agente de Execução, Notário ou Oficial de Justiça, e requerer a desocupação do espaço, podendo, ainda, solicitar o auxilio das autoridades policiais.
Balcão Nacional de Arrendamento (BNA)
Qual o balanço, 6 anos após a sua criação?
Todos os anos, o despejo origina milhares de processos pelo que, em 2013, o Governo criou o Balcão Nacional de Arrendamento – organismo dependente da Direção-geral da Administração da Justiça (DGAJ) e que abrange todo o território nacional – o qual, desde então, é responsável pela gestão destes mesmos processos, de forma a libertar os tribunais dos mesmos. Os seus principais objetivos é acelerar o processo de desocupação do imóvel e obter uma solução rápida para os senhorios.
Passados 6 anos sobre a sua criação, o Ministério da Justiça partilhou alguns dados importantes.
A taxa de sucesso do Procedimento Especial de Despejo foi positiva e o BNA revelou-se, efetivamente, mais célere do que os tribunais. Em 2016, por exemplo, a duração média do procedimento foi de 102 dias. Já as ações de despejo duraram, em média, 216 dias. Só nesse ano, foram emitidos 1931 títulos de despejo.
Contudo, a par desta celeridade, há também um elevado número de pedidos recusados. Entre janeiro de 2013 e novembro de 2017, o BNA recebeu 20.806 requerimentos, dos quais 8304 foram recusados.
SOS Despejo
Casos de despejo abusivo
Se há situações de despejo onde o procedimento legal, descrito anteriormente, é seguido, existem também outras situações em que os senhorios não cumprem o que a lei estipula, pressionando ou forçando mesmo a saída dos inquilinos, numa atitude já designada como bullying ou mobbing imobiliário.
Este fenómeno afeta, principalmente, pessoas mais vulneráveis economica e socialmente, ou seja, quer pelos seus rendimentos, idade ou capacidades físicas e mentais mais frágeis. Neste sentido, foi aprovado pelo parlamento um projeto que visa a proteção de arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência igual ou superior a 60% que habitem a mesma casa há mais de 15 anos. Nestes casos, será possível a suspensão temporária dos prazos de denúncia e oposição à renovação, por parte dos senhorios, dos contratos de arrendamento.
A existência de despejos abusivos tem-se verificado, em particular, nas cidades onde a especulação imobiliária é mais evidente, especialmente naquelas com um crescimento do turismo mais significativo.
Linha SOS Despejo
É este o caso de Lisboa e, por isso, foi criada a linha SOS Despejo, a qual pretende recolher informação para que a Câmara Municipal de Lisboa tome conhecimento de situações de despejo indevido e possa atuar e aconselhar os inquilinos mais vulneráveis.
Se reside em Lisboa e acha que está a ser vítima de um caso de bullying imobiliário, então não hesite e contacte a linha através do 800 919 075 (das 9h às 18h) ou envie um e-mail para [email protected]. Assim, poderá obter alguma informação essencial sobre a sua situação e direitos.
Consulte a legislação e outros documentos eletrónicos relacionados com esta matéria, no portal CITIUS.