Desafios do divórcio: partilha de imóvel complica as contas?

Processo de divórcio: partilha de imóvel

A quem pertence a casa?

Claro que tudo vai depender do tipo de contrato que assinou quando casou, mas, assumindo que tem um contrato de comunhão de bens adquiridos (que é o mais comum em Portugal), a casa é, em partes iguais, dos dois.

Do ponto de vista legal, um casamento não é mais do que uma sociedade igualitária: a partir do momento em que casar, tudo o que for comprado com o dinheiro do casal e implique esforço comum é considerado pertença dos dois cônjuges numa divisão de 50%-50%.

Só por informação, convém notar que bens trazidos pelos cônjuges para o casamento ou bens que recebem de forma gratuita (como, por exemplo, por herança), pertencem ao herdeiro de forma individual. Assim, se, no momento de divórcio, tiver em sua posse um imóvel herdado, não tem de dividi-lo com o ex-parceiro.

Voltemos à questão do divórcio: partilha de imóvel, quando o casamento é com comunhão de adquiridos, é partilha de um bem que pertence aos dois por igual, por isso cada um deve ficar com metade.

E nos outros regimes de casamento?

Como dissemos, convém saber se assinou o contrato de comunhão de adquiridos, que é o mais comum, ou se assinou outro tipo de acordo.

Outros tipos de regime possíveis são o regime de comunhão geral de bens e a separação de bens, e ambos têm efeitos diferentes no momento do divórcio: a partilha de imóvel quando existe comunhão geral de bens é sempre de metade para cada um, independentemente de quem comprou a casa e quando. Já no regime da separação de bens, a casa é do titular em que ela foi registada e não há lugar a partilhas.

Como se faz a divisão?

Para resolver o problema da casa quando acontece o divórcio há duas possibilidades: ou um dos cônjuges compra a parte do outro; ou a casa é vendida a terceiros e o valor que render vai a dividir pelos dois.

Quando um vende a casa ao outro

É uma das soluções mais positivas em caso de divórcio: partilha de imóvel que não é uma partilha física. Neste caso, um dos cônjuges opta por vender a sua metade ao outro, que passa a ser dono único da casa.

A vantagem é que o elemento que compra não precisa de sair de casa – o que, se houver filhos envolvidos, ajuda a manter as rotinas das crianças. A desvantagem, claro, é que representa uma despesa adicional para o cônjuge comprador.

Convém também não esquecer que o cônjuge vendedor estará a fazer um negócio, pelo que terá de declarar os rendimentos obtidos com a venda ao Estado (e ser tributado por eles).

Quando se vende a casa a terceiros

É a solução menos feliz, mas muitas vezes a única possível, sobretudo porque pode acontecer que nenhum dos cônjuges tenha dinheiro para comprar a metade do outro. Neste caso, a casa é posta à venda e o casal partilha a meias o rendimento da venda.

Nestes casos, ambos têm de declarar o rendimento da venda em sede de IRS, não esquecendo que ainda existe a tributação das mais valias (ou seja, a diferença entre o valor por que a casa foi vendida e o valor por que tinha sido comprada) – tributação que só não é aplicada se as mais-valias forem reinvestidas num outro imóvel para primeira habitação no prazo máximo de três anos.

E quando a casa ainda não estava paga?

É muito comum ser este um dos entraves do divórcio: partilha de imóvel que, na prática, ainda é do banco. Nestes casos, o casal continua a ter as mesmas opções referidas acima, mas agora o banco também entra nas contas.

Quando um vende a casa ao outro

Continua a ser possível a um dos elementos do casal comprar a metade do outro, mas considerando não só o valor do ativo (valor da casa) como também o valor do passivo (a dívida ao banco). Calculando o valor que o elemento vendedor deve receber, deve proceder-se ao ajuste do processo no banco: o vendedor pede a exoneração do crédito – ou seja, pede para ser desvinculado da obrigação de continuar a pagar a casa -, e o comprador assume a responsabilidade total pelo crédito do imóvel.

O processo, contudo, nem sempre é tão simples quanto parece, porque muitas vezes o banco não aceita deixar o crédito na responsabilidade de um só cônjuge (por não acreditar que ele tenha capacidade financeira para garantir o pagamento da dívida). Pode acontecer que, para que tudo se resolva, o cônjuge que compra a casa precise de nomear fiadores ou dar outras garantias ao banco.

É por este motivo que muitos casais até optam por nem dividir o imóvel quando se separam: mantêm-se a pagar a casa, mantêm-se como co-proprietários e tudo fica como dantes.

Quando se vende a casa a terceiros

Vender a casa a terceiros mantém-se como solução, mas existe a pressão para que o imóvel seja vendido por um preço simpático e que chegue para saldar a dívida ao banco – caso contrário, mesmo depois de vender a casa, continuam os dois a ter uma dívida para saldar.

Caso o negócio corra bem e a casa seja vendida por um valor mais alto do que a dívida, as mais-valias que resultarem do negócio (ou seja, o que sobra depois de liquidada a dívida ao banco) são divididas a meias pelos dois elementos do casal. Não se esqueça, no entanto, que essas mais-valias são tributadas, a menos que sejam reinvestidas noutro imóvel de primeira habitação num prazo máximo de três anos.