Está decretado: a partir de 2 de novembro os cidadãos que tenham crédito à habitação já podem fazer o pedido de fixação da prestação da casa.
Publicadas em Diário da República, no Decreto-Lei n.º 91/2023, de 11 de outubro, as novas regras esclarecem que o montante de juros não pagos durantes os meses de congelamento da prestação da casa serão sempre ressarcidos pelos particulares no final do período previsto na nova lei.
As novas regras surgem para dar resposta à crise financeira que está a afetar como nunca as taxas de juros dos créditos à habitação, inaugurando um novo capítulo numa história que já era de crise no setor imobiliário.
Com este “congelamento”, o Governo quer “proteger” quem tem um crédito à habitação da escalada acelerada do valor das prestações. Assim, o novo diploma estabelece que a prestação do crédito à habitação pode ser fixada num valor mais baixo, face ao que resultaria da aplicação normalizada das taxas Euribor.
Congelamento da prestação da casa: guia essencial
Saiba tudo sobre este tema: quanto tempo vai vigorar, quem tem direito à adesão e como fazer o pedido ao banco.
Quanto tempo a prestação fica “congelada”?
A fixação da prestação da casa poderá durar até 24 meses e, como já se previa, este congelamento será possível através de uma alteração ao indexante utilizado, ou seja, será considerado apenas 70% do valor da Euribor a seis meses, calculada com base nos números do mês anterior à adesão à medida. Isto independentemente de qual seja prazo do indexante presente no contrato.
O que acontece ao valor residual não pago?
Esta é a informação que, de facto, torna-se mais clara após a publicação do novo Decreto-Lei: o cliente detentor do crédito à habitação, inevitavelmente, terá de pagar a totalidade de juros após o prazo de congelamento. Ou seja, a aplicação das taxas de mercado continua a existir na sua totalidade, apenas sendo adiado o prazo de pagamento de parte delas.
O pagamento do valor devido poderá ser feito, tal como se lê no novo diploma, “a partir do quarto ano após o termo do período de fixação da prestação, quando o prazo remanescente do contrato de crédito, no termo da fixação da prestação, for igual ou superior a seis anos”.
Ou, ainda, o montante não pago poderá ser “capitalizado no valor do empréstimo com referência ao momento em que seria devido à taxa do contrato de crédito aplicável, caso o mutuário não tivesse aderido ao presente regime”.
No documento, lê-se ainda que “o montante do capital em dívida, à data da cessação da medida de fixação da prestação, não pode, em resultado da aplicação do presente capítulo, ser superior ao montante do capital em dívida à data de início da fixação da prestação”.
Poderá amortizar o pagamento em falta?
Sim, o cliente particular que deseje pagar o montante de taxas devido poderá fazê-lo antecipadamente sem qualquer custo associado, ou seja, sem comissões e encargos bancários aplicados ao contrato.
A adesão tem custos?
Não, a adesão à medida de congelamento da prestação da casa não tem qualquer custo para os particulares.
Como fazer o pedido de fixação da prestação da casa?
Para aceder à medida, o detentor do crédito terá de formalizar o seu pedido junto ao banco. As instituições bancárias terão 15 dias para dar resposta, apresentando a informação sobre o congelamento “em suporte duradouro”.
Neste prazo, os particulares devem receber a estimativa do valor diferido, com base no prazo previsto no contrato.
Também deverá ser comunicado ao cliente o plano de reembolso indicativo do montante diferido, bem como a evolução do capital em dívida e a diferença das prestações que sejam decorrentes do acesso à nova medida ou da aplicação das taxas de mercado.
De recordar que o diploma define que há duas situações que podem resultar na suspensão da medida: a primeira é se o cliente entrar em incumprimento; a segunda é no caso de a taxa Euribor a seis meses cair abaixo dos 70% do valor atual.
A medida está disponível para todos?
A medida está limitada aos particulares que tenham as prestações do crédito em dia e cujo contratos sejam associados às taxas Euribor. Pode ainda ser aplicado às prestações mistas, se estas estiverem no período de taxa variável.
São mantidos os limites de rendimento dos possíveis beneficiários: não podem estar enquadrados acima do 6º escalão do IRS (que é de até 38.632 euros em 2023) e o património financeiro terá de inferior a 62 IAS.
Mudanças nas bonificações
O novo diploma também inclui algumas alterações à anterior medida de bonificação de juros, retroativas a janeiro de 2023.
A primeira delas é que a bonificação passa agora a incidir apenas sobre a diferença entre dois fatores: o valor do indexante apurado no contrato e o limiar de 3%, que é mais vantajoso, face ao anterior.
Também há o reforço da bonificação para 100%, referente ao valor apurado e quando o mutuário apresente uma taxa de esforço que seja igual ou superior a 50%. Este reforço será de 75 % do valor se a taxa de esforço for definida como igual ou superior a 35% (até 50%).
Por fim, sobe para 800 euros o montante anual máximo desta bonificação (que antes era de 720 euros).
