O que é o fundo de reserva do condomínio?

Mas, afinal, se pago as quotas do condomínio, ainda tenho de pagar mais para o fundo de reserva? Não, este valor já deverá estar incluído no que paga de quotas, sejam elas mensais, trimestrais, semestrais ou anuais.

E sim, é um valor obrigatório nas contas do condomínio, de acordo com o Artigo 4º do Decreto-Lei nº 268/94 de 25 de outubro.

“É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios”.

De acordo com o mesmo decreto, cada condómino deve contribuir para o fundo com uma quantia de, pelo menos, 10 por cento da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio. A quantia pode ser superior a 10 por cento, se assim for deliberado na assembleia de condóminos, não podendo nunca ser inferior.

Portanto, o fundo de reserva do condomínio é da responsabilidade de todos os condóminos, tendo em vista uma causa comum: a conservação do edifício onde vivem, contribuindo para a segurança do prédio e dos que nele habitam. Por outro lado, é uma poupança obrigatória para acudir a alguma eventualidade, nomeadamente, no caso de haver necessidade de fazer obras mais dispendiosas.

Quem pode gerir o fundo de reserva do condomínio?

O fundo de reserva de condomínio é da responsabilidade da assembleia de condóminos e do administrador de condomínio, mas é, obrigatoriamente, depositado numa instituição bancária, conforme determina a lei.

O fundo só pode ser movimentado pelo administrador do condomínio e depois de a assembleia de condóminos ter aprovado a utilização dessa operação e respetiva quantia.

De resto, as contribuições para o fundo de reserva devem estar depositadas numa conta poupança condomínio ou numa conta a prazo em nome do condomínio.

Que intervenções/obras são abrangidas pelo fundo?

O prédio já tem 10 anos e é preciso dar uma “refrescadela” na pintura? A porta da entrada avariou e é necessário instalar uma nova? O fundo de reserva de condomínio pode ser utilizado para pagar estas intervenções no edifício.

Portanto, cabem aqui as despesas com a conservação das infra estruturas, como pinturas, manutenção de elevadores, painéis solares, bombas de água, entre outras coisas e despesas extraordinárias que não estejam cobertas pelo seguro, como é o caso do conserto de uma porta, por exemplo.

Já as despesas correntes, como o pagamento das faturas da água e eletricidade ou da limpeza do prédio, devem ser pagas com o valor das quotas.

Este fundo não deve, no entanto, ser utilizado para fazer obras em frações autónomas. Esta verba destina-se a obras que beneficiem todo o prédio e, portanto, todos os condóminos, sendo, portanto, um fundo comunitário.

Vantagens do fundo de reserva do condomínio

O fundo de reserva permite manter um melhor controlo sobre as despesas, permitindo uma visão mais clara do que são os gastos diários ou mensais do condomínio e a variação relativa aos gastos com as obras de manutenção do edifício.

A existência deste fundo permite, igualmente, planear a longo prazo, evitando, assim, de repente, e perante um imprevisto, ter de apresentar uma conta astronómica aos condóminos.

O facto de ter uma conta exclusivamente dedicada a este fim evita que se caia na tentação de usar esse dinheiro para as despesas do dia a dia ou para outras finalidades que não as definidas em assembleia de condóminos.

Como se calcula o valor a pagar para o fundo de reserva do condomínio?

O fundo de reserva é calculado tendo por base o orçamento anual referente às despesas do condomínio. A lei prevê o limite mínimo obrigatório de 10 por cento do orçamento anual dividido pela permilagem da fração autónoma, mas se a assembleia concordar, o valor poderá ser superior. 

De acordo com as empresas de administração de condomínios, o mais justo para chegar ao valor final é mesmo através da divisão do total da despesa de manutenção igualmente ao longo dos anos. Deste modo, se um condómino vender a sua parte, terá pago um valor associado à conservação do edifício proporcional ao número de anos do qual usufrui deste. E assim, o novo condómino começa também a pagar pela conservação a partir do ano em que comprou a sua parte.

Fique com um exemplo de cálculo que pode aplicar:

• Orçamento anual = 8000€
• FCR = 10% x 8000 = 800€
• FCR do condómino = 800 x permilagem

Quando um condómino se nega a contribuir para o fundo

Caso algum condómino se recuse a contribuir para o fundo de reserva do condomínio, o primeiro passo será explicar-lhe que se trata de um fundo obrigatório e que reverte a favor de todos os habitantes/proprietários do edifício.

Se esta conversa mais diplomática não surtir efeito, há sempre a hipótese de acionar os meios legais ao dispor, recorrendo à intermediação de um advogado. Neste caso, o administrador do condomínio deve tirar uma fotocópia autenticada da ata da assembleia em que as contribuições de cada um foram deliberadas, para servir de prova das quantias devidas.