IMT: o que é e quais os valores em 2024?

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, vulgarmente conhecido por IMT, incide, como o nome indica, sobre as transações relacionadas com imóveis. No entanto, nem sempre é necessário pagar IMT quando se compra casa. Além disso, este é um imposto que se aplica a outras situações que não têm a ver com imóveis.

Pode parecer confuso, mas conhecendo as regras e as exceções é mais fácil perceber se e quando tem de pagar este imposto.

Entrou em vigor em janeiro de 2004 para substituir o Imposto Municipal de Sisa. A receita, tal como acontece, por exemplo, com o IMI, é entregue ao município onde se situa o imóvel.

O objetivo do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis é, assim, tributar as transações que envolvem direito de propriedade sobre bens imóveis ou outros negócios com um resultado económico equivalente.

É por isso que se aplica, por exemplo, à compra de quotas em sociedades que sejam proprietárias de imóveis ou a fundos de investimento imobiliário fechados.

De uma forma geral, o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis IMT incide sobre o valor contrato ou sobre o VPT (Valor Patrimonial Tributário) do imóvel, escolhendo-se o mais alto.

Vejamos, então, as regras mais específicas deste imposto.

INCIDÊNCIA DO IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE AS TRANSMISSÕES ONEROSAS DE IMÓVEIS

É uma das situações mais comuns: se comprou casa desde 2014 provavelmente pagou o IMT antes da escritura. A partir de 2024, a compra de um imóvel de valor superior a 101.917 euros fica sujeita a Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Recorde-se que, em 2023, este valor era de 97.064 euros, o que representa uma diferença de 4.853 euros.

A lei prevê também que seja cobrado em certas situações do arrendamento. Por exemplo, quando o contrato estipula que, após o pagamento de todas as rendas acordadas, os bens arrendados se tornam propriedade do arrendatário.

Os arrendamentos ou subarrendamentos que durem mais de 30 anos também pagam IMT. Tenha atenção: esta obrigação ocorre quer a duração seja estabelecida no início do contrato quer resulte de prorrogação. E mantém-se mesmo que haja um novo senhorio ou alteração na renda ou outras cláusulas contratuais.

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis também incide sobre os contrato-promessa de aquisição e alienação de bens imóveis que prevejam que o comprador pode ceder a sua posição contratual a terceiro.

Já no caso das permutas de imóveis, o IMT incide na diferença declarada de valores ou na diferença entre os valores patrimoniais tributários, aplicando-se o que for maior.

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis pode incidir igualmente sobre heranças. Neste caso, aplica-se ao excesso da quota-parte nos bens imóveis que resulte de divisão, partilhas ou alienação da herança ou quinhão hereditário. Isto é, quando um herdeiro fica com um quinhão de herança maior do que os outros.

Aquisição de quotas

Aparentemente, a compra de quotas em sociedades nada tem a ver com um imposto sobre imóveis.

No entanto, há lugar ao pagamento de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis na aquisição de partes sociais ou de quotas nas sociedades, caso se verifiquem estes pressupostos:

• O valor do ativo da sociedade resulta, direta ou indiretamente, em mais de 50% por bens imóveis situados em território nacional. Para o efeito é tido em conta o valor de balanço ou, se superior, o VPT;
• Estes imóveis não estão diretamente afetos a uma atividade de natureza agrícola, industrial ou comercial, excluindo a compra e venda de imóveis; 
• A aquisição, amortização ou outros factos fazem com que um dos sócios passe a dispor de, pelo menos, 75% do capital social. Ou quando os sócios sejam apenas duas pessoas casadas ou unidas de facto.

A aquisição de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário fechados de subscrição particular também pode pagar IMT. No entanto, tal só acontece se um dos titulares ou dois titulares casados ou unidos de facto passarem a ter, pelo menos, 75% das unidades de participação do fundo.

A realização de capital em sociedades ou fundos imobiliários, se feita com bens imóveis, também pode estar sujeita ao pagamento de IMT.

De acordo com o OE 2024, as regras de determinação do valor tributável para efeitos de IMT, no caso de bens móveis dados em troca de diversas operações sujeitas previstas no artigo 12.º do CIMT, passam a aplicar-se também a criptoativos.

Quais vão ser as taxas de IMT em 2024?

Para 2024, e comparando com 2023, o Executivo propõe uma atualização de 5% em todos os escalões do IMT, ficando assim em linha com a inflação esperada para o próximo ano.

Recorde-se ainda que as taxas do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis variam em função de três fatores:

1. Caracterização do imóvel: ser prédio urbano ou rústico;
2. Finalidade: habitação própria permanente ou secundária;
3. Localização: Continente ou Regiões Autónomas.

Vejamos, então, as taxas aplicáveis em várias situações.

Aquisição de prédio urbano ou de fracção autónoma

Para habitação própria e permanente:

Outra finalidade que não seja habitação própria e permanente:

ISENÇÕES NO IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE AS TRANSMISSÕES ONEROSAS DE IMÓVEIS

Como vimos no ponto anterior, a isenção de IMT aplicar-se-á se comprar um imóvel para habitação própria e permanente de valor inferior a 101.917 euros.

A isenção de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis incide, igualmente, quando a aquisição é feita por organismos do Estado, autarquias e as associações e federações de municípios de direito público.

Estados estrangeiros que adquiram imóveis para sede de missões diplomáticas, pessoas coletivas com estatuto de utilidade pública, IPSS e pessoas colectivas religiosas também não pagam IMT.

A aquisição de prédios individualmente classificados como de interesse nacional, público ou municipal, assim como a aquisição de locais para a realização de espetáculos culturais estão, também, entre as isenções previstas.

A compra de prédios para revenda e a aquisição, por parte de instituições de crédito, de imóveis em processos de execução, falência, insolvência ou em dação em cumprimento estão igualmente abrangidas por isenção de IMT.

QUEM TEM DE PAGAR O IMT?

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis deve ser pago pela pessoa que adquire o imóvel.

Nas divisões e partilhas de herança, a liquidação do IMT cabe ao herdeiro com bens imóveis cujo valor exceda o da sua quota nesses bens.

Se for uma permuta, paga quem receber os bens de maior valor.

COMO PAGAR O IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE AS TRANSMISSÕES ONEROSAS DE IMÓVEIS?

O pagamento IMT deve ocorrer antes da transmissão de bens. Se esta tiver lugar fora de Portugal, pode ser pago no mês seguinte.

Tal como acontece com outros impostos, pode fazer a liquidação nos serviços de Finanças, CTT, Multibanco ou homebanking.

Artigo originalmente publicado em setembro de 2021. Atualizado em dezembro de 2023.