O investimento imobiliário é um dos negócios mais praticados em Portugal, principalmente desde que houve um boom de turistas no país. São cada vez mais as pessoas que decidem adquirir um imóvel para vender ou arrendar, pois acreditam que irão lucrar bastante.
No entanto, como em tudo, nem sempre este negócio é um mar de rosas, tendo sempre os seus prós e contras. Existem outros investimentos mais seguros, já que nunca se sabe quando a procura por imóveis na zona onde comprou a casa pode descer e, consequentemente, também os ganhos que tinha com a mesma.
Investimento imobiliário: como fazê-lo?
Defina de onde vem o dinheiro para investir
Antes de decidir investir em bens imóveis, terá de definir se irá recorrer a dinheiro próprio ou a financiamento bancário. Esta decisão é muito importante, uma vez que os custos de financiamento poderão inviabilizar o retorno do seu investimento.
Decida se a compra é para revenda ou arrendamento
Também deve definir se quer apostar no investimento imobiliário com o objetivo de comprar um imóvel para revender ou para arrendar. Caso seja para venda, não se esqueça de contar com o custo de oportunidade de ter o seu dinheiro investido. Ficar meses sem conseguir a venda poderá levar o seu retorno a valores negativos.
Perceba como se avalia o retorno de um arrendamento
A compra e venda de imobiliário não é fácil e a análise do retorno do investimento deve ser rigorosa. São necessários realizar alguns cálculos para se perceber quanto se irá gastar e lucrar com o imóvel adquirido. Veja este exemplo de arrendamento para entender melhor como são feitos os cálculos:
- Valor de mercado — 100.000€
- Valor anual das rendas — 6.000€
- Custos associados anuais — 1.200€
Isto significa que o retorno anual bruto do seu investimento, não considerando custos de financiamento e outros imponderáveis, será de 4.8% (6.000-1.200)/100.000. Será um retorno interessante? Como comparar este retorno com outros investimentos?
5 mitos sobre o investimento imobiliário
1. O investimento imobiliário é um negócio seguro
Atualmente, é habitual dizer-se que tudo se vende e se arrenda, devido à crescente procura de casas por parte dos turistas, que não têm faltado em Portugal. No entanto, também depende muito da sorte e da zona onde foi realizado o investimento.
Além disso, nunca se sabe quando a procura por imóveis na zona onde comprou a casa pode descer e, consequentemente, também os ganhos que tinha com a mesma.
E se pensar em vender a casa em vez de arrendar, poderá acabar por perceber que se está a meter num investimento imobiliário com reduzida liquidez, uma vez que vender um imóvel pode, por vezes, demorar meses. Isto significa que não ganhará capital durante esse espaço de tempo, além da inflação também ser inimiga deste negócio.
A crise do imobiliário começou em 2008 e levou vários bancos à falência e até mesmo o sistema financeiro global teve de intervir nesta situação.
2. Este negócio é o investimento mais rentável
Por vezes, a rentabilidade que advém do investimento imobiliário é menor do que os ganhos obtidos com outros investimentos, como, por exemplo, aqueles feitos em fundos de ações imobiliários.
Isto acontece devido às despesas fixas que o imóvel adquirido lhe irá trazer, como a água, a eletricidade, o gás, a Internet, a TV Cabo, impostos como o IMI e o IMT, além da manutenção do imóvel e outras despesas que surjam. É por isso que muita gente prefere investir noutro tipo de negócios.
3. Um bem imóvel nunca perde o valor
O valor do imobiliário é cíclico, pois existem muitos aspetos que podem influenciar a variação de preços nos imóveis, como o crescimento económico, o emprego, as taxas de juro e o ritmo de construção.
No entanto, é impossível prever qual o melhor momento para arriscar no investimento imobiliário, uma vez que nunca se sabe quando haverá uma nova bolha imobiliária e quando esta irá rebentar.
Em 2017, por exemplo, o valor médio de avaliação bancária (valor das casas estabelecido pelos bancos) em Portugal subiu 5,6%, tendo os indicadores continuado favoráveis para um aumento geral de preços.
4. Qualquer indivíduo pode ser senhorio
Nem toda a gente tem jeito ou posses para ser senhorio, pois comprar e fazer um bom investimento não se resume apenas a isso, já que depende de vários fatores.
O capital é o primeiro obstáculo para poder ser ou não senhorio. Caso não o tenha, não caia no erro de pedir um crédito hipotecário para investir em imobiliário, pois poderá ver-se mais tarde numa situação financeira complicada.
Quando quiser apostar no investimento imobiliário tenha a certeza de que está a comprar o imóvel numa boa localização, visto que fará toda a diferença, tanto para arrendar como para vender. Dificilmente alguém quererá estar numa casa mal situada, numa zona pouco desenvolvida e com dificuldades de acesso a transportes públicos, por exemplo.
Tenha ainda em conta que passará a ter despesas fixas com esse imóvel, como gás, água, eletricidade e IMI, entre outras. É importante que lucre mais do que aquilo que gasta. Para entrar neste negócio terá de dedicar-se ao mesmo e precisará de sorte, uma vez que nunca se sabe quando a procura por imóveis na zona onde fez o investimento poderá descer, o que diminuirá o retorno.
O melhor é planear o seu investimento numa perspetiva de médio prazo, além de confirmar se o preço de compra é correto e qual o retorno que pode obter caso se decida pelo arrendamento.
5. Não existe outra herança melhor para deixar
Se pensa que obter um imóvel para os seus familiares ou descendentes é a melhor opção, deve repensar essa ideia. Como já foi acima referido, esse imóvel poderá ter pouca liquidez, além das várias despesas fixas que este tem, inclusive os impostos, cujo valor a médio prazo pode tornar-se penoso de pagar.
Existe ainda o imposto de selo sobre a herança que a pessoa que ficar com os seus pertences terá de pagar, a menos que seja herdeiro legitimário (descendente ou ascendente). Se deixar um imóvel de 200 mil euros de valor patrimonial, por exemplo, a taxa sobre esse valor será de 10%, o que equivale a 20 mil euros.
Fundo de investimento imobiliário
O que é?
Se quer investir no negócio de imóveis, deve conhecer o fundo de investimento imobiliário. Este tipo de fundo junta o interesse de diversos investidores numa mesma plataforma, o que permite a estes investidores o acesso a uma equipa de gestão profissional para o investimento em determinados ativos ou estratégias.
Os fundos de investimento podem colocar o seu dinheiro em inúmeros ativos, como ativos imóveis. No entanto, estes podem não ser apenas imóveis para habitação, mas também imóveis para uso comercial (centros comerciais, lojas, escritórios, entre outros).
Vantagens
- Diversificação do risco por diversos ativos com reduzido investimento;
- Diversificação por diversas geografias (o fundo pode comprar imóveis no estrangeiro);
- Acesso a equipa profissional e especializada neste ativo;
- Fiscalidade mais interessante.
Desvantagens
- Reduzida transparência;
- Pouca liquidez (vários fundos são fechados, o que implica uma impossibilidade prática de comprar/vender quando o desejar);
- Os preços são definidos por auditores/avaliadores;
- Comissões por vezes elevadas.
Alguns especialistas desaconselham este tipo de fundo
Peça a opinião de um especialista antes de optar pelo fundo de investimento imobiliário para conseguir perceber se vale ou não a pena. Alguns especialistas nesta área desaconselham a que este tipo de investimento seja feito através de fundos, que perderam 10% em 5 anos.
Muitos referem que os fundos imobiliários são caros, estão endividados e têm um quarto do património sem rendimentos. É devido a estas desvantagens que grandes investidores portugueses estão a abandonar os fundos de investimento imobiliário.
A maioria deste tipo de fundos cobra comissão de subscrição e metade dos que cobram lucram mais de 1,5% do montante aplicado pelos investidores. Este é um preço elevado para quem quer investir em imóveis, pois existem fundos mais baratos para quem investe em ações, obrigações e tesouraria, por exemplo, onde são raros os que têm comissão de subscrição.
Os custos dos fundos de investimento imobiliário também podem ser altos quando se decide abandonar este investimento, podendo a comissão de resgate chegar aos 5% do património retirado.
Tendo em conta todos os fatores acima referidos, o melhor é pesquisar mais sobre o assunto e pedir os conselhos de quem já tem experiência na área e percebe de investimento imobiliário, em vez de correr o risco de ter mais despesas do que lucros.
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