Numa altura em que os juros dos depósitos a prazo estão a zero, é natural que esteja à procura de outras alternativas para fazer render as suas poupanças. Mesmo mais arriscados, os fundos imobiliários podem ser uma opção a ponderar.
Porquê? Desde logo porque os retornos dos depósitos bancários são bastante mais baixos. Além disso, e tendo em conta que tanto o setor da construção quanto o mercado de arrendamento estão bastante dinâmicos e apresentam boas possibilidades de crescimento, investir no setor imobiliário pode ser mais vantajoso.
O que são fundos imobiliários?
Tal como os outros fundos de investimento, um fundo imobiliário é um instrumento financeiro, com gestão profissional, que reúne poupanças de vários investidores.
Mas se num fundo de investimento comum está a aplicar o seu dinheiro na compra de ações e obrigações de empresas, dívida do Estado e outros valores mobiliários, no caso dos fundos imobiliários está a investir na aquisição de casas, propriedades, lojas, escritórios e outros imóveis.
Esta é, assim, uma forma de investir no setor imobiliário com quantias bastante inferiores ao que seria necessário se optasse por comprar um imóvel por conta própria.
De uma forma geral, os fundos de investimento permitem bons retornos, com risco controlado e sem ter que os acompanhar permanentemente, uma vez que têm uma gestão profissional.
Tipo de fundos imobiliários
Genericamente os fundos imobiliários dividem-se em dois grandes grupos: os fundos abertos e os fundos fechados.
Fundos abertos
Os fundos de investimento imobiliário abertos permitem que qualquer pessoa possa adquirir uma quota nesses fundos, ou seja, unidades de participação no seu capital. Dão também a possibilidade de resgatar as unidades de participação em qualquer momento.
Fundos fechados
Já os fundos de investimento imobiliário fechados, só permitem a subscrição num período pré-fixado e o resgate no momento de liquidação do fundo. São destinados a entidades específicas, normalmente investidores institucionais.
No que diz respeito à obtenção de remunerações, os fundos imobiliários distiguem-se em dois outros tipos: os de rendimento e os de capitalização.
Fundos de rendimento
Os fundos de rendimento são também conhecidos por fundos de distribuição. “Distribuem” totalmente ou parcialmente o retorno obtido pelo fundo de investimento correspondente às unidades de participação que o investidor detém num determinado período.
Têm também a vantagem de o investidor poder contar com a entrada de dinheiro extra em datas previamente fixadas.
Fundos de capitalização
Ao contrário dos fundos de rendimento, os fundos de capitalização incorporam a rendibilidade que o fundo de investimento gera no valor das unidades de participação. Ou seja, reinvestem os rendimentos que vão sendo obtidos pelas respetivas carteiras.
O objetivo é gerar mais dinheiro e valorizar as unidades de participação. No entanto, o investidor só tem acesso ao dinheiro quando decide vender unidades de participação.
Os fundos imobiliários são uma boa alternativa?
Antes de decidir investir neste tipo de fundos, há vantagens e desvantagens que deve considerar.
Vantagens
Remuneração atrativa
Uma das principais vantagens dos fundos imobiliários é a sua rendibilidade. De acordo com uma análise da DECO, em 2018 os fundos de investimento imobiliário ofereceram rentabilidades que chegaram aos 7%.
Estes fundos têm ganho maior atratividade não só pelas baixas taxas de juro nos depósitos, mas também pelas condições favoráveis no mercado imobiliário. Com o preço dos imóveis a disparar, são cada vez mais as pessoas que vêem o investimento no setor como uma possibilidade de lucrar.
Gestão profissional
Outra vantagem importante é a forma como é efetuada a gestão destes fundos. São gestores profissionais e especializados no mercado financeiro e no mercado imobiliário que estão responsáveis pela sua gestão.
Os gestores do fundo têm as funções de selecionar os imóveis em que vão investir, acompanhar se estão a ser rentáveis e garantir que os investimentos são feitos de acordo com a política do fundo definida e apresentada aos investidores.
Com esta gestão profissional, não precisa de perceber muito sobre casas e imóveis para poder investir em fundos imobiliários.
Diversificação
“Não por os ovos todos no mesmo cesto” é uma regra de ouro nos mercados financeiros. Ou seja, em vez de investir apenas em ativos de uma só empresa, deve investir em ações de várias empresas.
Os fundos de investimento, mobiliários ou imobiliários, proporcionam essa diversificação de uma forma eficaz e com e com menos custos. Assim, o risco do investimento fica distribuído por vários ativos e o investimento que terá que fazer para o conseguir é reduzido.
Principais inconvenientes
Liquidez
A liquidez é um dos principais inconvenientes destes fundos, quando comparados com a maioria dos fundos que investem em valores mobiliários como ações e obrigações.
Essa dificuldade é acentuada no caso dos fundos de investimento imobiliário fechados, em que o resgate só ocorre na data de liquidação do fundo.
Comissões e resgate
As comissões associadas aos fundos imobiliários podem ser mais elevadas em relação a outros produtos.
Por um lado terá que pagar comissões de subscrição quando compra unidades de participação de um fundo, bem como as comissões de guarda ao seu banco das unidades de participação que adquiriu.
Por outro lado, terá também que contar com os custos de resgate quando decide sair do fundo. Essas comissões podem atingir 5% do património retirado.
Falta de controlo do investidor
A sociedade gestora é a única a decidir os ativos que devem integrar o produto, o que significa que o investidor não tem qualquer controlo sob os investimentos do fundo imobiliário.
Como investir em fundos imobiliários?
Para investir em fundos imobiliários pode dirigir-se ao seu banco ou a uma sociedade gestora de ativos e falar com um consultor de investimentos.
O consultor irá avaliar o seu perfil de risco e em função desse perfil, mais conservador ou mais dinâmico, sugerir os fundos.
Poderá também pesquisar por conta própria e verificar a política de investimento do fundo. Encontra essa informação no prospeto que todos os fundos disponíveis para subscrição pública têm que ter.
Defina o risco que quer correr
Antes de decidir investir em fundos imobiliários (ou mobiliários), deverá ter em conta o risco desse investimento e consultar todos os custos e comissões associados ao produto.
Deverá também ler atentamente os prospetos dos fundos que selecionar e que lhe parecerem estar mais de acordo com o risco que quer correr.
Lembre-se que apesar de controlado, o risco existe sempre e, salvo raras exceções, os fundos não têm qualquer retorno garantido, à partida. Poderá, inclusivamente, perder o capital investido.
Decida entre fundos que invistam na venda ou no arrendamento de imóveis
Também deve definir se quer apostar no investimento imobiliário com o objetivo de comprar unidades de participação em fundos que invistam para revender ou para arrendar os imóveis. O grau de rendibilidade e de risco são diferentes.
Por exemplo, no caso de decidir investir num fundo que invista maioritariamente em imóveis para vender, conte com o custo de oportunidade de ter o seu dinheiro investido.
Os fundos que investem em imóveis para venda podem, por um lado, demorar mais algum tempo a ter retorno. Por outro lado, esse retorno pode ser maior.
Por fim, subscreva
Finalmente, terá apenas que pedir ao seu gestor de conta que subscreva unidades de participação do fundo que selecionar, mediante a sua ordem. A partir desse momento torna-se dono do capital de um veículo de investimento que é proprietário de imóveis.
REIT: uma outra forma de investir no imobiliário
Outra forma de investir no setor imobiliário é através das REIT (Real Estate Investment Trust) ou SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária), como são conhecidas em português.
Estas sociedades investem em imóveis com o objetivo de os arrendar. Podem fazer investimentos diretos em imóveis ou através da participação em outras sociedades.
Tal como acontece nos fundos de investimento, estes instrumentos estão também divididos em unidades de participação e podem ser negociados em bolsa. O seu rendimento não sofre grande volatilidade ao longo do tempo e, desta forma, podem ser uma alternativa ou um complemento ao investimento em fundos imobiliários.
Dividendos, liquidez e sem comissões
Estas são as três vantagens que as REIT apresentam em relação aos fundos imobiliários tradicionais.
Podem pagar maiores dividendos pois uma parte significativa dos seus lucros é distribuída, permitindo ao investidor obter retornos mais estáveis e duradouros.
A liquidez é outra grande vantagem. As REIT oferecem liquidez intradiária, o que significa que pode negociar REIT em qualquer altura, à semelhança de qualquer outra ação.
Por fim, as REIT não têm pagamento de comissões de subscrição ou resgate.
