O pacote Mais Habitação tem um conjunto de medidas para proteger os inquilinos e incentivar o arrendamento. As novas regras abrangem questões como o preço das rendas, despejos e arrendamento acessível.
Em vigor desde 7 de outubro de 2023, este programa implica uma série de alterações na legislação. Se arrendou ou está a pensar em arrendar casa, é importante saber o que há de novo na relação entre senhorios e arrendatários. Resumimos as principais mudanças que o Mais Habitação traz para os inquilinos.
Limite na subida da renda nos novos contratos
Até 31 de dezembro de 2029, o valor da renda dos novos contratos de arrendamento não pode ultrapassar em mais de 2% o montante que pagavam os últimos inquilinos dessa casa.
Ou seja, o senhorio não pode, no novo contrato, praticar uma renda muito superior à que cobrava anteriormente. Se, por exemplo, a renda anterior era de 650€, a do novo contrato tem como limite 663€.
Há, no entanto, algumas condições para que este limite se aplique. A primeira é que o imóvel tenha estado no mercado de arrendamento nos 5 anos anteriores.
Além disso, esta atualização máxima de 2% só se verifica se o valor da renda for superior aos limites máximos definidos para o Programa de Arrendamento Acessível (agora designado como Programa de Apoio ao Arrendamento). Os limites em vigor para o ano de 2023 constam desta tabela, que estipula os valores máximos por munícipio e por tipologia.
Para que este teto de 2% se possa aplicar, também é necessário que o senhorio tenha aumentado a renda durante o contrato anterior. Se não o fez, a nova renda, além de poder ser 2% mais alta, também pode refletir os aumentos que deveriam ter sido feitos, de acordo com os coeficientes permitidos por lei.
O senhorio também pode cobrar uma renda mais alta se tiver feito obras de remodelação ou restauros bastante significativos na habitação. Neste caso, além dos 2%, a nova renda pode ter um aumento correspondente a 15% das despesas que teve com as obras.
Inquilinos podem comunicar contratos
O Mais Habitação dá aos inquilinos em regime de arrendamento ou subarrendamento a possibilidade de comunicarem à Autoridade Tributária os contratos de arrendamento. Até aqui, esta era uma obrigação que só cabia ao senhorio.
Novas regras nos despejos
Se é inquilino e já foi notificado para desocupar a casa que arrendou, é importante saber que o Mais Habitação vai simplificar os despejos e encurtar prazos.
As novas regras permitem que o senhorio possa recorrer ao Procedimento Especial de Despejo caso não consiga notificar um inquilino de que deseja terminar o contrato por falta no pagamento da renda.
O requerimento é feito através do BAS (Balcão do Arrendatário e do Senhorio), anteriormente conhecido como Balcão Nacional do Arrendamento. Cabe ao BAS fazer a notificação do inquilino.
Se este não pagar a renda nem contestar no prazo de 15 dias, o senhorio tem autorização para tomar imediatamente posse do imóvel. Até aqui, o processo passava ainda pela emissão de um título de desocupação do locado, que dava ao inquilino mais 30 dias para sair.
As novas regras aceleram o processo mesmo nos casos em que o arrendatário se oponha ao despejo. Até aqui, após a decisão judicial o prazo para desocupar o imóvel dependia de um acordo entre senhorio e o inquilino. Agora, o limite são 30 dias.
Ainda no âmbito do Mais Habitação e das relações entre inquilinos e proprietários, é importante saber que o BAS também passa a ser responsável por tratar das Injunções em Matéria de Arrendamento. Estas injunções, previstas no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) ocorrem, por exemplo, se o inquilino tiver de fazer obras em substituição do senhorio.
Programa Arrendar para subarrendar
Esta medida, embora incluída no programa Mais Habitação, entrou em vigor ainda antes da aprovação do pacote legislativo. O objetivo do Arrendar para Subarrendar é aumentar a oferta de habitações com rendas acessíveis.
A gestão é feita pelo Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU), que arrendas as casas aos proprietários e depois subarrenda-as a preços acessíveis.
Os imóveis disponíveis são sorteados entre os diversos candidatos.
É dada prioridade a jovens até aos 35 anos, famílias monoparentais e agregados com quebras de rendimentos superiores a 20% em relação aos três meses anteriores ou mesmo período do ano anterior. Pode ficar a conhecer as regras e condições de acesso no Portal da Habitação.
Mais Habitação protege inquilinos com contratos antigos
O Mais Habitação inclui também uma medida que protege os inquilinos com contratos anteriores a 1990 e que estejam em situação de maior fragilidade social ou económica. Estes contratos não transitam para o NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano) se os inquilinos ou cônjuge, ascendente ou descendente que resida há mais de 5 anos no imóvel tiverem 65 anos ou mais ou um grau de incapacidade igual ou superior a 60 %.
Se o inquilino comprovar que o agregado familiar tem um rendimento anual inferior a cinco vezes a RMNA (Retribuição Mínima Anual, equivalente a 14 x salário mínimos), o contrato de arrendamento também não pode transitar para o NRAU. Fica, assim, fora do regime de atualização de rendas com base na inflação.
Mais Habitação e inquilinos: e o arrendamento acessível?
O aumento da oferta em termos de arrendamento acessível é uma das bandeiras do programa Mais Habitação.
As medidas incluem incentivos fiscais, linhas de financiamento para a construção, reabilitação e aquisição de imóveis para arrendamento acessível e cedência de terrenos e edifícios públicos para o mesmo fim.
Enquanto inquilino, pode manter-se a par da oferta através do Portal da Habitação ou informar-se na autarquia da sua área de residência, já que as câmaras também promovem este tipo de arrendamento.
Diário da República Eletrónico: Lei n.º 56/2023 – Aprova medidas no âmbito da habitação (Pacote Mais Habitação)
