Se vai vender ou comprar casa, é importante estar a par das alterações que Mais Habitação trouxe às mais-valias e ao IMT (Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) na venda de imóveis.
Beneficiar, do ponto de vista fiscal, quem vender imóveis ao Estado ou para construção de arrendamento acessível são os objetivos das medidas que vão mexer na tributação das mais-valias e no IMT. A ideia é incentivar a construção e disponibilização de habitação.
Mas o Mais Habitação prevê também, ainda que de forma transitória, um benefício fiscal a quem aplicar as mais-valias na venda de imóveis para pagar ou amortizar créditos habitação.
Mais habitação: mais-valias na venda de imóveis
As alterações fiscais no âmbito do Mais Habitação permitem reduzir a carga fiscal com a venda de um imóvel. A tributação das mais-valias patrimoniais (ou seja, do valor que ganha ao vender uma casa) pode ser aliviada em certas condições.
Usar as mais-valias para pagar créditos: como funciona
A vendas de terrenos para construção ou de casas que não sejam de habitação própria ou permanente pode beneficiar de isenção de mais-valias. A medida aplica-se às transações realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024. Para ficar isento, é preciso que o valor obtido com a venda seja usado para amortizar um crédito para habitação permanente do próprio ou dos descendentes.
Ou seja, se vender um terreno ou uma casa de férias e usar o dinheiro que ganhou com a venda para amortizar, total ou parcialmente, o seu crédito habitação ou o do seu filho, terá isenção nas mais-valias. Isto significa que vai poupar no IRS a pagar no ano a seguir.
Para tirar partido deste benefício terá, no entanto, que cumprir algumas condições. A amortização tem de ser feita no prazo de três meses após a venda. Se já tivesse vendido a casa quando o Mais Habitação entrou em vigor (a 7 de outubro de 2023), tem três meses após esta data para fazer a amortização.
Se ganhou mais dinheiro com a venda do imóvel do que aquele que usou para amortizar o crédito, terá de pagar mais-valias sobre o valor restante.
Isenção de mais-valias só para domicílio fiscal
O Mais Habitação traz também alterações no caso de reinvestimento de mais-valias, isto é, quando aplica o dinheiro da venda de uma casa na compra de outra.
Anteriormente a lei dizia que podia beneficiar de isenção de mais-valias se, no prazo de 24 meses, investisse o que ganhou na compra de um imóvel, terreno ou construção de imóvel para habitação própria e permanente.
O Mais Habitação altera o código do IRS para esclarecer que só beneficia dessa isenção se a casa vendida tiver sido o seu domicílio fiscal nos dois anos anteriores à venda. Também não é possível ter isenção se teve este benefício nos 3 anos anteriores.
Isenção mais-valias na venda de imóveis para habitação ao Estado
O Mais Habitação vai beneficiar quem vender imóveis ao Estado, concedendo isenção de mais-valias em IRS (ou IRC). Este benefício aplica-se às vendas realizadas ao Estado, Regiões Autónomas, entidades públicas empresariais de habitação ou autarquias.
Abrange apenas imóveis para habitação e não pode ser atribuído a pessoas ou entidades de paraísos fiscais. Se as mais-valias forem obtidas numa venda que resulte do exercício do direito de preferência não existe isenção.
O direito de preferência é um direito do Estado, regiões autónomas e municípios, que têm prioridade na compra de imóveis para habitação. Pode ser exercido, nomeadamente, para imóveis em zonas de pressão urbanística.
Mais habitação: isenções de IMT na venda de imóveis
O IMT (Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) aplica-se na venda de imóveis situados no território nacional. É pago pelo comprador e tem taxas que variam consoante a localização, finidade e tipo de imóvel (prédio urbano ou rústico).
O Mais Habitação traz uma isenção e uma alteração aos limites da isenção em caso de revenda. Veja o que muda.
Isenção de IMT na venda terrenos para construção de habitação
A compra de terrenos para construção de habitações fica isenta de IMT se pelo menos 70% das casas se destinarem a arrendamento acessível.
Para que a isenção tenha efeito o proprietário deve, no prazo de dois anos, pedir junto da autarquia o procedimento de controlo prévio para obras de construção de imóveis com afetação habitacional.
Revenda passa a ter prazo de um ano
Até à entrada em vigor da nova lei, existia isenção de IMT se um imóvel adquirido para revenda fosse vendido no prazo de três anos. O Mais Habitação mantém a isenção, mas reduz o prazo para um ano.
Tal como acontecia anteriormente, é possível pedir a anulação do pagamento de IMT se o imóvel for revendido. Mas agora os proprietários têm apenas um ano para revender e beneficiar ou pedir a isenção.
Caso não aconteça a revenda ou se o imóvel passar a ter outro destino que não a habitação, terão de pagar o IMT.
- Diário da República Eletrónico: Lei n.º 56/2023 – Aprova medidas no âmbito da habitação (Pacote Mais Habitação); Decreto-Lei n.º 89/2021 (Lei de Bases da Habitação)
- Portal das Finanças: Código do IRS; Código do IMT
