As mais-valias imóveis são um dos pontos a que deve ter atenção se está a pensar em vender a sua casa. Mas sabia que há situações em que pode não ter de pagar? Conheça, então, as regras e as exceções do atual regime fiscal.
Mais-valias imóveis: o que são?
Vender uma casa a um preço mais alto do que se comprou parece ser um bom negócio. Mas deve ter em conta que, neste tipo de negócio, nem tudo é lucro. As mais-valias imóveis são uma obrigação fiscal que diminui esse lucro. Mas nem sempre.
Imagine que há uns anos comprou uma casa por 100 mil euros e que a vendeu por 130. Estes 30 mil euros de diferença seriam as mais-valias imóveis sujeitas a imposto.
Para efeitos fiscais, as mais-valias imóveis são considerados rendimentos e, por isso, sujeitas a IRS. São rendimentos que resultam da transmissão não gratuita de imóveis e, por isso, enquadrados numa categoria específica.
Esta “alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis”, referida no Código do IRS aplica-se, portanto, caso venda qualquer tipo de imóvel. Esta venda é considerada um ganho e terá de ser tributada. A menos que cumpra algumas condições.
Pagamento de mais-valias imóveis: regras e exceções
A regra geral é que não paga mais-valias imóveis se reinvestir o valor na compra de outra casa. Mas tenha em atenção que há outras condições a cumprir.
Uma delas é que a nova casa seja destinada a habitação própria e permanente da pessoa que a adquiriu ou do seu agregado familiar. E esta casa deve ser a residência fiscal do contribuinte.
Atenção aos prazos
Para beneficiar desta isenção há também que ter em conta os prazos.
Depois de vender a casa, tem 36 meses para adquirir, sem recurso ao crédito, outro imóvel ou um terreno para a construção de uma casa. Pode ainda reinvestir o valor da venda na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel.
Se tiver comprado uma casa antes de vender a antiga, tem 24 meses para comunicar à Autoridade Tributária (AT) que vai investir o que ganhou para pagar o imóvel que tinha adquirido.
Outros casos de isenções
Os reformados ou pessoas com mais de 65 anos de idade beneficiam de isenção mesmo que não invistam o valor da venda num imóvel. Mas terão de aplicar essa verba num seguro financeiro do ramo vida, num fundo de pensões aberto com rendimento regular periódico, em certificados de reforma ou outras contribuições para um regime público de capitalização.
Este reinvestimento tem de ser feito nos seis meses seguintes à venda e aplica-se ao contribuinte e ao cônjuge. É obrigatório manter esta aplicação durante 10 anos.
Outra isenção aplica-se à venda de imóveis comprados antes de 1 de janeiro de 1989, data em que entrou em vigor o Código do IRS. Ainda assim, deve declarar esta venda no IRS (quadro 5 do Anexo G1) e indicar o ano da compra como sendo anterior a 1989.
Teve apoio do Estado nas obras? Tenha atenção
Se recebeu apoios públicos para a compra, reconstrução ou realização de obras de conservação e se o valor do apoio foi superior a 30% do Valor Patrimonial Tributário (VPT) para efeitos de IMI, tenha atenção. Pode perder a totalidade ou parte da isenção se vender a casa antes de terem passado 10 anos.
Imóveis em Alojamento Local
As casas exploradas no regime de AL (Alojamento Local) têm condições específicas. Se um imóvel que estava em AL passar a ser património particular, as mais-valias de uma eventual venda são tributadas da seguinte forma:
- Se a venda ocorrer antes de decorridos três anos da transferência: tributação como rendimentos empresariais e profissionais (Categoria B), isto é, a 100%;
- Se já tiverem passado três anos: os ganhos obtidos são tributados como mais-valias (Categoria G) e incidem sobre 50%.
Mais-valias imóveis e IRS: exemplo prático
As mais-valias são declaradas no Anexo G do IRS. O imposto incide sobre 50% da mais valia, de acordo com a seguinte fórmula:
Mais valias = valor de venda do imóvel – (valor de compra do imóvel x coeficiente monetário) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 12 anos).
Isto significa que as mais-valias imóveis não são, apenas, a diferença entre o valor da compra e o valor da venda. As deduções – por exemplo as despesas com obras – podem reduzir o valor do imposto a pagar.
Podem também ser deduzidas despesas como comissões pagas à imobiliária, pedido de certificação energética ou escritura. Além disso, as contas incluem também o valor da inflação.
Exemplo prático
Imagine, por exemplo, que comprou uma casa em 2013 por 125 mil euros e a vendeu em 2022 por 200 mil:
- Valor da venda em 2022: 200.000,00€;
- Aquisição em 2013: 125.000,00€;
- Aquisição em 2022 (com inflação): 125.000,00€ x 1,03 (valor do coeficiente monetário correspondente a 2013) = 128.750,00€. Ou seja, os 125.000,00€ gastos em 2013 valem, em 2022, 128.750,00€.
Nestas contas podem também entrar as seguIntes despesas :
- Certificado energético: 150€;
- Despesas com obras: 20.000€;
- Escritura: 700€;
- Impostos (IMT + Imposto do Selo de 0,8%): 558,72€ + 1.000€= 1.558,72€.
Total de deduções: 22.408,72€.
Feitas as contas, o valor das mais-valias seria então de: 200.000,00€ – 128.750,00€ – 22.408,72€ = 48.841,28€.
Aplica-se então a tributação de 50%: 48.841,28€ – 50%(48.841,28€) = 24.420,64€.
Este valor será depois somado aos outros rendimentos do ano. À soma aplica-se a taxa de imposto correspondente ao respetivo escalão do IRS.
Como declarar: o anexo G do IRS
Para declarar as mais-valias imóveis deve preencher o anexo G, seguindo as instruções da Autoridade Tributária. Aliás, se vendeu uma casa, a entrega deste anexo (ou do Anexo G1) é obrigatória, mesmo que não tenha obtido lucro.
Assim, se vendeu a sua casa em 2023 tem de declarar essa venda em 2024.
É no anexo G que diz se reinvestiu o valor que ganhou com a venda e identifica o novo imóvel. O preenchimento deste anexo serve também para que possa indicar outros motivos para beneficiar de isenção do pagamento de mais-valias imóveis.
Artigo originalmente publicado em maio de 2021. Atualizado em abril de 2024.
