Vendeu a sua casa e conseguiu lucrar com isso? Então esse lucro tem que estar mencionado na sua declaração de IRS e será alvo de tributação porque é uma mais-valia.
Além das mais-valias prediais, que resultam de lucros provenientes de imóveis, também podem ser geradoras de mais-valias no IRS as aplicações financeiras e ganhos com investimentos financeiros.
Como declarar mais-valias no IRS?
As mais-valias no IRS são declaradas no Anexo G e G1, mais-valias tributadas e mais valias não tributadas, respetivamente.
Mais-valias prediais
A venda de um imóvel deve ser declarada no Anexo G e tributada em 50% o valor da mais valia, sendo que este valor resulta da aplicação da seguinte fórmula:
Mais valias = valor de venda do imóvel – (valor de compra do imóvel x coeficiente monetário) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 12 anos).
Encargos dedutíveis
No caso dos imóveis, algo que pode contribuir significativamente para reduzir o imposto a pagar sobre mais-valias são as deduções de um conjunto de despesas relacionadas, por exemplo, com obras de manutenção do imóvel.
Além das despesas com obras de manutenção podem ser deduzidas no IRS também as seguintes despesas:
- Pedido de Certificação Energética;
- Comissão paga à imobiliária;
- Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT);
- Imposto do Selo;
- Custos de solicitadoria, escritura.
Após a dedução das despesas com o processo de venda do seu imóvel, e o apuramento do valor a pagar às Finanças, terá o valor real do lucro que obteve com venda da sua casa. Só desta forma poderá apurar o valor exato que ganhou com a venda de um imóvel. Não se esqueça de indicar estas despesas.
Exemplo prático
Vamos supor que, em 2022, vendeu uma casa por 200.000,00€, sendo que a comprou, em 2013, por 125.000,00€.
Para calcular as mais-valias, o Fisco considera como valor de aquisição o valor mais alto entre o VPT e o valor escriturado (tal como na venda, o valor mais alto entre o VPT e o valor escriturado).
Dito isto, as contas a fazer são as seguintes:
- Valor da venda em 2022: 200.000,00€;
- Aquisição em 2013: 125.000,00€;
- Aquisição em 2022 (com inflação): 125.000,00€ x 1,03 (valor do coeficiente monetário correspondente a 2013) = 128.750,00€. Ou seja, os tais 125.000,00€ que gastou em 2013 valem hoje 128.750,00€.
Vamos ainda supor que apresentará as seguintes despesas:
- Certificado energético: 150€;
- Despesas com obras: 20.000€;
- Escritura: 700€;
- Impostos (IMT + Imposto do Selo): 651,86€ + 1.000€= 1.651,86€.
Total de deduções: 22.501,86€.
Feitas as contas, o valor das mais-valias seria então de: 200.000,00€ – 128.750,00€ – 22.501,86€ = 48.748,14€.
A tributação desta mais-valia seria sobre: 48.748,14€ – 50%(48.748,14€) = 24.374,07€.
Porém, isto não significa que terá de pagar 24.374,07€ ao Fisco! Em primeiro lugar, há que saber que as mais-valias sujeitas a imposto terão de ser obrigatoriamente englobadas. Depois disso, há que aplicar a taxa de imposto correspondente à do escalão do IRS onde se passará a situar.
Mais-valias resultantes de aplicações financeiras
As mais-valias de aplicações financeiras resultantes, por exemplo, da negociação de ações devem igualmente ser declaradas no Anexo G e serão tributadas à taxa liberatória de 28%, se optar pela tributação autónoma.
A Autoridade Tributária dá a possibilidade aos contribuintes de escolherem se querem que as referidas mais-valias sejam tributadas autonomamente, ou se, pelo contrário, preferem optar pelo englobamento.
Ou seja, nesse caso, será como se o contribuinte tivesse apenas uma única categoria de rendimentos e estas mais-valias farão parte de um mesmo “bolo” ao qual será aplicada uma taxa de imposto correspondente ao escalão em que se situa o rendimento tributável do contribuinte.
O que acontece se tiver uma menos-valia?
No caso de obter não um ganho, mas um prejuízo com uma aplicação financeira, o englobamento pode ser útil por permitir deduzir as mais-valias que vier a obter nos dois anos seguintes.
Para isso, será necessário englobar todos os rendimentos provenientes de aplicações financeiras. Não pode, por exemplo, englobar apenas as mais-valias decorrentes da negociação de ações, terá também de englobar rendimentos provenientes de fundos de investimento, obrigações e depósitos a prazo, e autorizar a AT a aceder às suas contas bancárias.
Isenções na tributação de mais-valias no IRS
Podem existir situações em que as mais-valias obtidas estão isentas de tributação, mas não de declaração, devendo as mesmas ser declaradas no anexo G1 – destinado a mais-valias não tributadas. E em que situações?
- Alienação onerosa de partes sociais (quotas e ações) e outros valores mobiliários cuja titularidade o alienante tenha adquirido antes de 1 de janeiro de 1989.
- Alienação de imóveis a fundos de investimento imobiliário para arrendamento habitacional (FIIAH) e a sociedades de investimento imobiliário para arrendamento habitacional (SIIAH) abrangidos pelo regime especial aprovado pelo artigo 102.º e seguintes da Lei n.º 64-A/2008, de 31 de dezembro;
- Rendimentos e ganhos apurados em consequência da dação em cumprimento de bens e direitos do devedor, da cessão de bens e direitos dos credores e da venda de bens e direitos, em processo de insolvência que prossiga para liquidação, no âmbito do artigo 268.º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas (CIRE) – (aplicável ao ano de 2018 e seguintes).
Note que, se o montante obtido com a venda do imóvel de habitação própria e permanente for gasto na construção, aquisição ou obras numa nova habitação própria e permanente, então fica excluído da tributação.
Para não ver a sua mais-valia tributada, esse gasto terá que ser efetuado nos 36 meses seguintes à venda que originou a mais-valia ou nos 24 meses anteriores à compra (e declarado no quadro 5 do Anexo G). O recurso a empréstimo bancário não conta como forma de reinvestimento, uma vez que esse reinvestimento pressupõe a utilização de recursos próprios.
Se o reinvestimento da mais-valia for parcial, a mais-valia inicialmente obtida também será tributada parcialmente na proporção do reinvestimento, através da aplicação da seguinte fórmula:
Mais-valias sujeita a tributação = Mais-valia total x (1 – valor reinvestido através de recursos próprios / valor que poderia reinvestir através de recursos próprios).
Guia do IRS 2023
Afinal de contas, o que é o IRS? Como funciona a cobrança deste imposto? E o que é preciso preencher na declaração? Veja as respostas a esta pergunta no nosso Guia do IRS.
Artigo originalmente publicado em julho de 2019. Última atualização em março de 2023.
