Share the post "Novas regras do direito de preferência podem condicionar negócios imobiliários"
A última alteração ao Código Civil (CC), que entrou em vigor no dia 30 de Outubro de 2018, veio trazer novidades de grande relevância para investidores imobiliários, senhorios e inquilinos, no que respeita ao exercício do direito de preferência pelos inquilinos nos casos de compra e venda ou dação em cumprimento.
Esta alteração legislativa trouxe três alterações que certamente lhe interessam:
1. Momento a partir do qual o inquilino passou a poder exercer o direito de preferência;
2. O prazo que o inquilino passou a ter para exercer o direito de preferência;
3. Possibilidade que o inquilino passou a ter quanto ao exercício do direito de preferência em prédios não constituídos em propriedade horizontal.
Consequências desta alteração para investidores imobiliários
Os prédios não constituídos em regime de propriedade horizontal, compostos por vários andares, sempre foram imóveis com características de interesse para os investidores imobiliários, pois permitiam rentabilizar mais rapidamente os seus investimentos.
Antes da nova alteração ao CC, o investidor imobiliário concorria directamente com o inquilino com direito de preferência na compra do prédio. Este tipo de prédio era vendido no conjunto de todas as suas fracções indivisas. Claro será dizer que raramente o inquilino estaria disposto a comprar a totalidade do prédio e o negócio acabava maioritariamente por ser concretizado pelo investidor imobiliário.
A nova redacção do CC vem dar ao inquilino a possibilidade de exercer o direito de preferência apenas sobre a quota-parte do prédio que está a utilizar com base no arrendamento. Neste caso, o investidor imobiliário pode ter dificuldades em adquirir a totalidade do prédio, pois se pretender negociá-lo a um preço mais reduzido, o inquilino fica em vantagem, pois agora pode exercer o direito de preferência apenas sobre a quota-parte arrendada, e esta faculdade vai com certeza comprometer o negócio e o investidor tem mais dificuldade em fazer cessar o contrato de arrendamento.
Novas obrigações para os senhorios
Anteriormente, nas situações em que os proprietários pretendessem vender imóveis arrendados, tinham que comunicar ao inquilino essa intenção (se o contrato de arrendamento vigorasse há mais de três anos) para que este pudesse exercer o direito de preferência na compra, concedendo-lhe normalmente um prazo de 8 dias para tomar uma decisão.
As novas regras do CC trouxeram novas obrigações para o senhorio que pretenda vender imóveis ou fracções arrendadas:
- O senhorio passou a ter que conceder ao inquilino um prazo mínimo de 30 dias para decidir se pretende exercer o direito de preferência na compra; e, cumulativamente,
- Passou a estar obrigado a fazer esta comunicação logo que o contrato de arrendamento vigore há mais de dois anos (anteriormente eram três anos).
Direito de preferência: vantagens desta alteração para os inquilinos
A grande novidade que a referida alteração ao CC trouxe para o inquilino é que no caso de contrato de arrendamento para fins habitacionais com mais de dois anos, relativo a partes de prédio não constituído em propriedade horizontal, aquele passou a ter direito de preferência na compra nos mesmos termos previstos para os arrendatários de fracções autónomas de prédio constituído em regime de propriedade horizontal.
Assim, o direito de preferência a exercer pelo inquilino passou a incidir apenas sobre a quota parte do prédio que tem arrendada e não sobre a totalidade do prédio. Para o exercício do direito de preferência o valor da compra passou a ser determinado na proporção da permilagem da quota-parte arrendada face ao valor de venda da totalidade do prédio.
Vejamos um exemplo:
Considere o leitor que é proprietário de um prédio em regime de propriedade total, com quatro apartamentos, e um deles está arrendado há mais de dois anos e lhe corresponde uma permilagem de 190/1000.
Se pretender vender a totalidade do imóvel por 200.000,00€, já fica a saber que o arrendatário pode exercer o direito de preferência da quota-parte arrendada pelo valor de 38.000,00€ [200.000,00€ x 190 ÷ 1000].
As negociações deste tipo de imóveis requerem agora uma negociação mais cuidadosa!
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