Programa de Arrendamento Acessível: como funciona e a quem se destina

Desde 2019 que o Programa de Arrendamento Acessível ajuda a conseguir rendas mais baratas. Esta iniciativa do Governo tem como objetivo assegurar habitação a famílias que não conseguem pagar o preço do mercado, proporcionando benefícios fiscais aos senhorios que pratiquem rendas mais acessíveis.

A proposta surgiu no âmbito da discussão da Nova Geração de Políticas de Habitação e, em vez de dar aos inquilinos um subsídio direto, dá aos senhorios incentivos fiscais. No essencial, os proprietários que aderirem ao programa beneficiam de descontos no IVA e ficam isentos de pagar o imposto sobre rendimentos prediais. Já os agregados familiares com menores rendimentos passam a ter acesso a casa com rendas mais baratas.

O que é o Programa de Arrendamento Acessível?

O Programa de Arrendamento Acessível confere isenção de IRS ou IRC para as rendas dos contratos celebrados no seu âmbito. Para tal, a renda deve ser pelo menos 20% inferior ao valor de referência calculado com base em vários fatores.

São exemplos disso a área do alojamento, a mediana de preços divulgada pelo INE, a tipologia e outras características específicas do alojamento, nomeadamente o grau de eficiência energética, a existência de estacionamento, o equipamento e mobílias, a existência de elevadores, entre outros aspetos.

O prazo do contrato de arrendamento deve ser no mínimo 5 anos, podendo ser de 9 meses no caso de alojamentos destinados a residência de estudantes do ensino superior. No âmbito deste programa, podem ser arrendadas habitações (uma casa, um apartamento) ou partes de habitação (um quarto, com direito de utilização das instalações sanitárias, da cozinha e das áreas comuns).

Os alojamentos têm de observar requisitos mínimos de segurança, salubridade e conforto, sujeitos a verificação por parte dos arrendatários.

Assim, o acesso ao regime fiscal para os contratos no Programa de Arrendamento Acessível exige a aplicação das seguintes condições:

• limites máximos de preço de renda;
• prazos mínimos de arrendamento;
• limite de rendimentos para efeito de elegibilidade dos agregados habitacionais;
• taxa de esforço dos agregados habitacionais;
• celebração dos contratos de seguro obrigatórios;
• registo do contrato no sítio da Internet do Portal das Finanças.

Os proprietários também poderão beneficiar de uma taxa reduzida de IVA se alocarem ao Programa de Arrendamento Acessível imóveis pelo prazo mínimo de 25 anos, com rendas máximas definidas pelo governo.

A quem se destina?

O Programa de Arrendamento Acessível é destinado a famílias com rendimentos que não lhes permitam suportar as rendas atualmente praticadas pelo mercado, mas que não sejam suficientemente baixos para usufruir de habitação social ou renda apoiada.

Assim sendo, qualquer pessoa ou conjunto de pessoas (uma família, um grupo de amigos, etc.), pode registar uma candidatura a alojamento no âmbito do PAA, desde que o seu rendimento total seja inferior a um valor máximo definido pelo programa. Os estudantes ou formandos inscritos em cursos de formação profissional podem ser candidatos, mesmo que não possuam rendimentos próprios, desde que o pagamento da renda seja assegurado por pessoa com rendimentos.

Quanto aos proprietários que podem aderir ao Programa, tanto podem ser pessoas singulares como coletivas, entidades públicas e privadas.

As câmaras municipais ficarão responsáveis por gerir o programa definindo, por exemplo, o valor das rendas acessíveis, consoante a realidade local.

Como funciona o Programa de Arrendamento Acessível?

O PAA funciona com base em três passos simples.

O senhorio inscreve o alojamento na plataforma do PAA e obtém um certificado de inscrição que indica a ocupação mínima e a renda máxima possível, de acordo com as informações prestadas numa ficha de alojamento.

Por sua vez, os candidatos registam-se na plataforma eletrónica do PAA e obtêm um certificado de candidatura que indica a tipologia mínima e o intervalo de renda possível, de acordo com as informações prestadas.

O senhorio e os candidatos podem encontrar-se diretamente, através de mediador imobiliário ou da plataforma do PAA. O contrato é celebrado livremente, nos termos gerais.

No contrato, a tipologia do alojamento deve corresponder à composição do agregado habitacional (mínimo de uma pessoa por quarto).

A renda contratada deve situar-se dentro do intervalo constante do certificado (taxa de esforço entre 15% e 35% do rendimento médio mensal do agregado habitacional).

Em anexo ao contrato, são juntos os certificados e a ficha do alojamento assinados pelas partes, confirmando assim as informações prestadas e a verificação das condições do alojamento  pelo arrendatário, bem como os comprovativos da contratação dos seguros obrigatórios.

Para acesso ao benefício fiscal, o contrato de arrendamento é registado no Portal das Finanças e submetido na Plataforma do Arrendamento Acessível.

Seguros necessários para aderir ao programa

A fim de conferir maior segurança e estabilidade aos contratos de arrendamento, a celebrar no âmbito do PAA, o Governo aprovou o Decreto-Lei n.º 69/2019, de 22 de maio, que estabelece o regime dos seguros obrigatórios de arrendamento acessível.

Assim sendo, saiba que é obrigatória a contratação de seguros que tenham a denominação “Seguro de Arrendamento Acessível” e que contemplem as seguintes garantias:

• indemnização por falta de pagamento da renda (a contratar pelo senhorio);
• indemnização por quebra involuntária de rendimentos (a contratar pelos arrendatários);
• indemnização por danos no locado (a contratar pelos arrendatários). Este seguro pode ser substituído por caução até dois meses de renda. Neste caso, no momento da submissão do contrato de arrendamento para enquadramento no Programa de Arrendamento Acessível deve ser apresentada declaração justificativa da dispensa desta garantia e o respetivo comprovativo do depósito de caução.

Estão excecionados da obrigação da contratação de seguros:

• os arrendatários que sejam “estudantes ou formandos dependentes“ (sendo obrigatório apresentar fiador);
• o senhorio caso todos os arrendatários sejam “estudantes ou formandos dependentes”.

O dever de contratação dos seguros obrigatórios compreende a celebração e a respetiva manutenção em vigor durante a vigência do contrato de arrendamento a que respeitam.

Limites gerais de preço da renda mensal

Os limites máximos de renda não são obrigatórios, porém, as partes podem estabelecer rendas inferiores aos limites máximos, e, assim, respeitar um limite mínimo de taxa de esforço, correspondente a 15% do RMM do agregado familiar.