Quotas de condomínio: o que precisa de saber

As quotas de condomínio são devidas por todos os condóminos, na proporção do valor (a permilagem) das suas frações. As quotas destinam-se a ser utilizadas nas despesas comuns do edifício, como o valor gasto na limpeza, manutenção de elevadores, reparações das partes comuns do prédio, seguros, vigilância, entre outros serviços, bem como em obras de manutenção.

O valor da quota deve refletir, também, uma verba para o Fundo Comum de Reserva (uma poupança do condomínio) e que deverá ser de, pelo menos, 10% do valor da quota. Este valor destina-se à conservação do edifício a médio prazo.

Quem tem de pagar as quotas de condomínio?

Por norma, cada condómino paga uma quota mensal, trimestral, semestral ou mesmo anual, devendo este valor ser entregue ao administrador do condomínio ou depositado na conta do condomínio. O pagamento deve ser feito no início de cada período a que as prestações se referem ou de acordo com o que ficar definido em assembleia de condomínio.

Em assembleia de condóminos, pode também deliberar-se uma quotização extraordinária destinada a responder a alguma despesa extra relacionada com obras de conservação do prédio.

Como são calculadas as quotas de condomínio?

A quota do condomínio resulta do orçamento necessário definido pela administração e deve englobar os encargos com as partes comuns e uma comparticipação para o Fundo Comum de Reserva.

Como calcular: 

Quota de condomínio = orçamento anual x (permilagem da fração : 1000)

Ou seja, para um orçamento anual de 15.000€ e um apartamento com uma permilagem de 50, a quota de condomínio a pagar será igual a: 15 000 x (50 :1000) = 750

Este é o valor anual, que corresponde a uma quota mensal de 62,5€.

Convém aqui esclarecer que a permilagem é o valor de cada fração no condomínio. Chama-se assim quando a divisão é feita por mil (percentagem, quando é feita por cem). É também pela permilagem que se define o número de votos atribuídos a cada condómino em assembleia geral de condomínio.

A permilagem é um valor atribuído a cada fração aquando da primeira avaliação do imóvel para inscrição na matriz predial urbana e tem por base uma série de características próprias de cada fração, tais como a área, a função a que se destina (habitação ou comércio) ou a sua maior ou menor acessibilidade.

As quotas devem, portanto, ser calculadas na proporção da permilagem das frações, podendo, no entanto, existir algumas exceções, nomeadamente se o regulamento do condomínio assim o permitir. Acontece com frequência com as frações situadas ao nível do rés-do-chão, em que os condóminos se recusam a contribuir para as despesas com o elevador, por exemplo.

O que acontece quando um condómino não paga as quotas?

A falta de pagamento da quota nos oito dias seguintes àquele em que devia ser paga, obriga ao pagamento de mais 50% do valor normal.

Além desta data, o condómino já está em incumprimento e, em Portugal, são muitos os casos de acumulação de dívidas ao condomínio. Nos casos em que o condómino não honre este compromisso, a administração do condomínio pode avançar para a cobrança coerciva da dívida, através de um requerimento enviado ao tribunal.

Esta situação pode mesmo levar à penhora de bens do devedor, sendo, por norma, um processo moroso e que obriga à existência de uma ata de reunião do condomínio com a discriminação das quotas devidas.

Antes, porém, de avançar para os tribunais e, no caso de a dívida ser inferior a 10 mil euros, a cobrança pode ser feita através do PEPEX, o Procedimento Extrajudicial Pré-executivo. Trata-se de uma fase intermédia de negociação com o devedor em que há a intervenção de um agente de execução.

Desta forma, a cobrança destas dívidas fica simplificada, evitando o recurso aos processos executivos ou, mesmo, aos Julgados de Paz. A maior vantagem deste recurso é uma maior rapidez no processo, podendo evitar perdas associadas à prescrição das dívidas, o que acontece ao fim de cinco anos.

Comprei uma casa: tenho de pagar as quotas em atraso do anterior proprietário?

Quando se adquire uma propriedade, as dívidas relacionadas com a quota mensal não transitam para o novo proprietário. Isto é, a responsabilidade do pagamento cabe a quem usufruiu dos serviços e bens postos à sua disposição, como seja a limpeza das áreas comuns ou a manutenção dos elevadores, o antigo proprietário.

Todavia, quando as dívidas dizem respeito às despesas de conservação ou inovação que possam vir a ser feitas, os tribunais entendem que as despesas estão ligadas ao valor do bem patrimonial, portanto, a favor do novo proprietário e, como tal, deverá ser ele a assumir essas despesas.