Comecemos pelo princípio: o regulamento do condomínio não é nada mais nada menos do que “um conjunto de regras gerais e abstratas destinadas a disciplinar a ação dos condóminos no usufruto e administração do prédio. Além disso, o regulamento do condomínio vincula todos os que usem ou venham a usar poderes de facto sobre a fração autónoma, tais como os condóminos, arrendatários ou comodatários.”
Isto é: trata-se de um documento onde se encontram descritas todas as regras que regulam um determinado condomínio. No entanto, é preciso ter atenção a uma questão: o regulamento não substitui a legislação aplicável sobre esta matéria! O regulamento do condomínio pode completar a legislação, mas nunca contrariar, refutar ou subverter.
Regulamento do condomínio: legislação em vigor
O regulamento do condomínio está preconizado legalmente no Código Civil português, concretamente nos artigos 1418º nº 2 b) e 1429º A, que estipulam que este documento pode estar anexo ao título constitutivo do prédio e que, caso não esteja e haja mais de 4 condóminos, é da responsabilidade da assembleia de condóminos ou do administrador de condomínio a elaboração de um regulamento com os mesmos objetivos.
O regulamento do condomínio deve conter variadas informações, nomeadamente:
- Regras gerais;
- Direitos e deveres dos condóminos;
- Regras da assembleia de condóminos e administrador de condomínio;
- Informação sobre seguros;
- Outras informações importantes ao bom funcionamento do condomínio.
O que deve indicar o regulamento do condomínio sobre obras
Não há dúvidas que uma das questões que mais discussão gera nos condomínios são as obras. E neste capítulo há que distinguir 2 tipos de obras:
- Nas partes comuns: obrigatórias, como de conservação e manutenção, ou não, como os melhoramentos;
- Nas frações autónomas: que cada condómino pretende realizar, mas que pode colidir com os direitos dos outros condóminos, nomeadamente no que à lei do ruído diz respeito.
Nota que as obras no prédio devem ser feitas sempre que necessário, ou pelo menos de oito em oito anos, e devem ser realizadas em dias úteis.
No caso das obras em partes comuns, todas devem ser aprovadas por, pelo menos, dois terços do valor total do prédio na assembleia de condóminos (em casos de urgência podem ser ordenadas pelo administrador ou por outro condómino). As despesas devem ser assumidas por todos os condóminos na percentagem das suas quotas (apenas o tribunal pode isentar o seu pagamento a algum condómino).
Já no caso das obras em frações autónomas, caso as mesmas impliquem mexer na linha arquitetónica ou estética do edifício, o condomínio também necessita de ter a aprovação de 2/3 dos votos da assembleia de condóminos.
Além disso, antes do início de qualquer obra, o condómino deve avisar o administrador que vai fazer determinados trabalhos e qual a duração prevista dos mesmos e deve ter a preocupação de realizar os trabalhos nos horários permitidos (das 8h às 20h em dias úteis) e tentar incomodar o mínimo possível os restantes condóminos. Claro está que as obras de condomínio em frações autónomas são pagas pelos donos das frações em si.
Quem paga o quê?
Vamos a contas: as obras em partes comuns devem ser pagas por todos os condóminos de acordo com as suas quotas, sendo que todos os condóminos são responsáveis pela manutenção do prédio. No caso de um condómino não concordar com determinadas obras de inovação, este pode recorrer a tribunal para ser dispensado do pagamento.
No caso das obras em frações autónomas elas são, obviamente, da inteira responsabilidade do condómino em causa.
Convivência entre condóminos
Outra questão importante no regulamento do condomínio é a convivência entre condóminos, nomeadamente os barulhos e a presença de animais e são ambos temas sempre presentes no regulamento do condomínio.
Ruído
Cada condómino pode produzir ruídos (toleráveis) em sua casa até às 22 horas (durante os dias úteis) e até as 24 horas (aos fins-de-semana). No caso de obras, o ruído limita-se ao período compreendido entre as 8 e as 20 horas dos dias úteis. Sempre que um condómino se sentir lesado por barulhos fora deste período e não chegue a um entendimento pode apresentar queixa às autoridades.
Animais
É muito importante que se informe sobre o que estipula o seu regulamento do condomínio no que diz respeito à presença de animais. Caso exista um regulamento que impede o acesso a animais ele deve estar afixado no imóvel e não pode ser regulamentado a posteriori o impedimento de ter animais em casa.
Quotas de condomínio
Este é mais um tema polémico. As quotas de condomínio consistem nos pagamentos feitos por todos os moradores do condomínio para este ter fundos a utilizar em despesas necessárias a todos os condóminos. Exemplos podem incluir a manutenção de elevadores, limpeza de espaços comuns, custos de segurança, entre outros, ajudando a manter a qualidade de espaços comuns no prédio.
As quotas normalmente representam a parte das despesas de cada morador no prédio e são pagas em função do valor das suas frações em permilagem, mas existem exceções. Em alguns casos, condóminos preferem estar ausentes de custos e podem, por exemplo, não querer pagar a manutenção de áreas que não usam.
É a assembleia de condóminos que decide, em reunião, como e quando são pagas as quotas de condomínio, que podem ser pagas mensal, trimestral ou semestralmente, por entrega ao administrador do condomínio ou por depósito ou transferência bancária para o mesmo.
É na reunião de início do ano que se determina o orçamento necessário para o ano e se analisam as contas do ano anterior. Daqui, sai o orçamento que determina quando cada condómino terá que pagar de quota, de acordo com a seguinte fórmula:
Quotas de condomínio = orçamento anual x (Permilagem da fração ÷ 1000)
E se alguém não pagar?
As dívidas ao condomínio são um problema relativamente comum em Portugal. Muitos são os relatos de histórias em que a falta de pagamento das quotas por parte dos condóminos se arrasta por largos períodos de tempo, correndo riscos de prescrição.
Se houver algum condómino que não pague as quotas nos oito dias seguintes à data estipulada, ou por ter dificuldades financeiras ou por ser um rebelde, este é obrigado a pagar mais 50% face ao valor normal. No caso de existir uma dívida antiga que não é paga, esta prescreve no prazo de cinco anos, de acordo com a alínea g) do artigo 310º do Código Civil.
Para evitar essas situações existe legislação para simplificar o processo de cobrança da dívida (execução das dívidas). As execuções para cobrar dívidas ao condomínio são diligenciadas através dos tribunais, mas têm de ter como suporte um documento a que a lei confira o valor de título executivo, como é o caso das atas de reunião das assembleias de condóminos, desde que determinem/discriminem as quotas devidas ao condomínio. Estas podem servir de base para a abertura de um processo executivo (ou Julgados de Paz) contra o condómino que tenha quotas em dívida.
Desde 1 de setembro de 2014 foi introduzida uma lei, juntamente com o procedimento extrajudicial pré-executivo – PEPEX, que pretende acelerar a cobrança das dívidas até aos 10 mil euros, como as dos condomínios, através da introdução de um intermediário (agente de execução) com o poder de investigar os devedores e os seus bens penhoráveis.
E se a dívida for do anterior proprietário?
A legislação deixa algumas dúvidas relativamente a esta matéria. No entanto, uma boa parte das deliberações jurídicas têm atribuído a responsabilidade das dívidas ao condomínio como a quota (para limpeza de partes comuns ou manutenção geral) ou outras obrigações que decorrem do uso normal do bem ao anterior condómino que deixou a dívida.
Por outro lado, as obrigações que impliquem melhorias, alterações ou reparações transitam para o novo proprietário pois será ele a tirar proveito delas, mesmo que tenham sido aprovadas, em assembleia de Condóminos, pelo anterior proprietário.
Conta bancária para o condomínio: o que é e como funciona?
Já ouviu falar na conta bancária para condomínio? Este tema é geralmente incluído também no regulamento do condomínio é uma opção muito popular entre os administradores de imóveis em regime de propriedade horizontal, de forma a dar cumprimento legal à exigência de constituição de um fundo de reserva para realização de obras nas partes comuns dos prédios.
Uma conta bancária para condomínio é uma conta de depósito a prazo, que necessita de prévia aprovação da assembleia de condóminos para a sua criação, constituída pelos administradores de imóveis em regime de propriedade horizontal, com uma duração mínima de um ano. É, muitas vezes, usada para colmatar a imposição legal de constituição de um fundo comum de reserva, ou seja, os condóminos fazem entregas de determinado valor e periodicidade, fixadas pelo banco, e esse valor destina-se à realização de obras (manutenção ou melhoramentos, por exemplo) nas partes comuns dos prédios.
Como principais vantagens deste ativo destacam-se o facto de:
- Proteger o dinheiro do condomínio contra roubos, mediante restrições legais associadas à conta;
- Transparência, já que limita ao administrador do prédio ou a um condómino, quando mandatado pela respetiva assembleia, as movimentações da conta, a gestão do dinheiro comum;
- Facilita a obtenção de financiamento para o condomínio;
- Muitas vezes, são contas isentas de despesas de manutenção. No entanto, normalmente isso implica ter um saldo médio mínimo ou um património financeiro associado (depósito a prazo, por exemplo).
Seguro do condomínio
Finalmente, entramos no capítulo não menos importante do seguro de condomínio. Segundo o artigo 1429º do Código Civil, “é obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às frações autónomas, quer relativamente às partes comuns.” Além disso, “o seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efetuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respetivo prémio.”
Para facilitar esse processo e porque possibilita um maior leque de cobertura, por um valor inferior, muitas vezes opta-se por um seguro de condomínio, ou seja, um seguro coletivo, através da contratação de uma apólice multirriscos condomínio, que salvaguardada simultaneamente todas as partes comuns e cada uma das frações autónomas do condomínio.
O seguro de condomínio, ou seguro multirriscos condomínio, tem coberturas muito idênticas ao seguro multirriscos habitação. Assim, podem estar cobertos os riscos de:
- Incêndio, queda de raio ou explosão (por lei, no mínimo um seguro de condomínio tem de incluir estes itens);
- Danos por água (normalmente facultativo);
- Furto ou roubo (implica participação às autoridades);
- Tempestades, inundações e aluimento de terras;
- Responsabilidade civil;
- Inexistência provisória da habitação;
- Demolição e remoção de destroços;
- Fenómenos sísmicos, igualmente facultativa e com uma franquia mínima de 5% do capital seguro.
- Além destes, o seguro de condomínio seguro pode também cobrir os danos causados no recheio do condomínio.
Claro está que, para que tudo corra sobre rodas e sem grandes deslizes, existe um trabalho importantíssimo a realizar pelo administrador do condomínio. Além disso, e para que os temas se decidam por unanimidade e para que todos os condóminos estejam a par dos problemas e necessidades do seu imóvel, é absolutamente essencial que se realizem as conhecidas reuniões de condomínio, onde tudo deve ser debatido ao pormenor, para que nada fique por esclarecer.