É inquilino e não sabe como declarar as rendas no IRS? É senhorio e tem dúvidas quanto à forma de preencher a declaração? Veja o que tem a fazer para cumprir esta obrigação fiscal.
As despesas com imóveis arrendados devem ser declaradas pelos inquilinos, que assim podem beneficiar da respetiva dedução. Os senhorios têm também a obrigação de declarar as rendas no IRS, mas na categoria de rendimentos.
No entanto, para cumprir esta obrigação de declarar rendas, é necessário respeitar duas condições.
A primeira é que o o contrato esteja registado no Portal das Finanças. A segunda condição é que tenha sido feito ao abrigo do Regime do Arrendamento Urbano ou do Novo Regime do Arrendamento Urbano.
É inquilino? Saiba como declarar as despesas com rendas no IRS?
Ao declarar as despesas com rendas no IRS pode deduzir 15% do valor que gastou, até ao limite de 502 euros. Porém, nos casos em que o rendimento é mais baixo (até aos 7.116 euros), a dedução pode chegar aos 800 euros.
Assim, se é inquilino, ao incluir esta despesa na sua declaração vai aumentar a dedução e reduzir o valor do imposto a pagar.
O que é preciso fazer?
Caso o contrato de arrendamento cumpra os requisitos referidos, o valor das rendas que pagou deve aparecer, a partir de 15 de março, nas deduções à coleta na sua página no Portal das Finanças.
Os valores foram previamente comunicados pelo senhorio à Autoridade Tributária (AT). Por isso, deve confirmar nessa altura se está tudo certo. Caso não esteja, o prazo para reclamar decorre até ao fim de março.
Depois, antes de preencher a declaração de IRS, some o valor de todas as rendas que pagou. Não se esqueça de subtrair eventuais apoios ao pagamento de renda.
Onde declarar as rendas no IRS?
Para declarar estas despesas com rendas no IRS deve ir para o anexo H da declaração Modelo 3 e procurar o quadro 6C. Se escolheu uma declaração pré-preenchida, o valor já deve constar do documento.
Se detetar alguma incorreção, deve corrigir. Basta clicar em “Adicionar linha”. Depois, preencha os dados pedidos.
- Código de despesa: escolha 654 – Encargos com rendas de prédio destinado à habitação permanente suportadas pelo arrendatário;
- Titular: insira o seu NIF;
- Montante: neste campo coloque o valor das rendas.
Ainda no anexo H, veja agora o quadro 7. Neste espaço deve identificar o imóvel, usando informações que estão no contrato de arrendamento.
Para tal, escolha “Adicionar Linha” e preencha os seguintes campos:
- Natureza do Encargo: código 05 – Encargos com rendas de prédio destinado à habitação permanente;
- Freguesia: indicar o código da freguesia do imóvel;
- Tipo: escolher entre rústico, urbano ou omisso;
- Artigo: número do imóvel;
- Fração: fração do imóvel;
- Titular: o seu NIF;
- NIF do arrendatário: não deve preencher este campo;
- NIF do mutuante/ locador: NIF do senhorio.
E os senhorios?
No caso dos senhorios, os valores com rendas entram no campo dos rendimentos. Os senhorios têm duas opções para declarar as rendas no IRS:
- As rendas são consideradas como rendimentos prediais (Categoria F) e, por isso, devem preencher o anexo F;
- Se tiverem atividade aberta como empresário em nome individual e passarem faturas-recibos, podem declarar as rendas como rendimentos empresariais e profissionais (Categoria B) e, por isso, devem preencher o anexo B.
Declarar rendas no IRS como rendimentos prediais
Como referido, ao optar por declarar as rendas do IRS como rendimentos prediais, tem de preencher o anexo F.
O rendimento sujeito a imposto obtém-se subtraindo, ao valor as rendas recebidas, as despesas que teve com o imóvel, como:
- Valor do IMI;
- Quotas do condomínio;
- Seguro obrigatório contra incêndio;
- Obras de conservação e manutenção suportadas e pagas nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento. O imóvel não pode ter sido utilizado para outro fim que não o arrendamento e não estão incluídas obras de valorização;
- Certificado energético.
Como são tributadas as rendas?
Aos rendimentos obtidos com o arrendamento de imóveis aplica-se a tributação autónoma com a taxa de 28%.
No entanto, é possível reduzir esta taxa se o contrato tiver uma duração igual ou superior a dois anos. O valor da redução depende da duração e das suas renovações, como pode ver na tabela abaixo:
| Duração do arrendamento | Taxa de IRS | Taxa de IRS por igual renovação |
| Inferior a dois anos | 28% | – |
| De dois a cinco anos | 26% | Menos dois pontos percentuais até 14% |
| De cinco a dez anos | 23% | Menos cinco pontos percentuais até 14% |
| De dez a 20 anos | 14% | Sem reduções adicionais por renovação |
| Superior a 20 anos | 10% | Sem reduções adicionais por renovação |
Estas taxas aplicam-se apenas a contratos de arrendamento celebrados a partir de 1 de janeiro de 2019 e respetivas renovações e às renovações de contratos anteriores a 2019 verificadas a partir de 1 de janeiro.
Note, porém, que o Programa Mais Habitação, aprovado já em 2023, alterou o regime fiscal das renovações dos contratos. Estas alterações podem ter impacto no IRS de 2023, a entregar em 2024. Saiba mais no seguinte artigo:
Englobamento
A tributação autónoma é a opção definida pela AT para declarar este tipo de rendimentos. No entanto, ao declarar as rendas no IRS, tem a hipótese de optar pelo englobamento.
Isto é, pode somar estes valores aos outros rendimentos que obteve durante o ano. A esta soma aplica-se depois a taxa de IRS, de acordo com os escalões em vigor.
A opção pelo englobamento é favorável se o valor total dos rendimentos for inferior a 10.736 euros, pagando, por isso, uma taxa de 23%.
Caso pretenda optar pelo englobamento deve preencher o Quadro 6F do anexo F.
Declarar rendas no IRS na Categoria B
As rendas no IRS também podem ser declaradas como rendimentos empresariais se o senhorio tiver atividade aberta como empresário em nome individual e passar faturas-recibo.
Caso escolha esta opção, a forma como é calculado o rendimento coletável depende se o senhorio está no regime simplificado ou se tem contabilidade organizada.
Na primeira opção é aplicado um coeficiente de 0,95% sobre o valor das rendas, depois de deduzidas as despesas. Porém, não pode incluir gastos como empréstimos, depreciações, mobiliário, eletrodomésticos e artigos de decoração ou IMI. Caso tenha contabilidade organizada, já poderá deduzir esta despesas. Neste caso, o rendimento coletável passa a ser entendido, em termos fiscais, como lucro tributável.
Ao declarar as rendas no IRS como rendimentos de categoria B terá obrigatoriamente de optar pelo englobamento. Deverá preencher o anexo B, identificando o imóvel e indicando os rendimentos e as despesas.
E se o inquilino não pagar? Tenho de declarar as rendas no IRS?
A declaração a entregar em 2023 diz respeito aos rendimentos que auferiu em 2022, isto é, aos valores que efetivamente recebeu. Assim, se os inquilinos falharam algum mês no pagamento da renda, o senhorio não deve declarar essas rendas no IRS.
Artigo originalmente publicado em julho de 2019. Última atualização em abril de 2023.
- Portal das Finanças: Código do Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (CIRS)
- Autoridade Tributária e Aduaneira: Apoio ao Contribuinte Questões frequentes
