Rendimentos prediais: quais são e como declará-los

Os rendimentos prediais dizem respeito a rendimentos provenientes de imóveis como rendas e subarrendamento, desde que não tenha optado pela tributação na categoria B.

Ou seja, as rendas que recebe são, à partida, rendimentos prediais, ou de categoria F. Mas se tiver atividade aberta como trabalhador independente e o arrendamento como atividade económica, pode optar pela tributação na categoria B. Ainda assim, e porque esta opção nem sempre è vantajosa, o mais comum é mesmo declarar estes rendimentos prediais no anexo F.

Estes rendimentos encontram-se listados no artigo 8.º do Código do IRS (CIRS).

Quais são os rendimentos prediais?

Os rendimentos prediais incluem os montantes relativos a:

• Cedência do uso do prédio ou de parte e aos serviços relacionados com a cedência;
• Aluguer de máquinas e mobiliários instalados no imóvel que arrenda;
• Diferença recebida pelo sublocador, entre a renda recebida do subarrendatário e a que é paga ao senhorio;
• Cedência do uso, total ou parcial, de bens imóveis, para fins especiais, como publicidade;
• Cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal;
• Constituição, a título oneroso, de direitos reais de gozo temporários, mesmo que vitalícios, sobre prédios rústicos, urbanos ou mistos;
• Indemnizações que visem compensar perdas de rendimentos desta categoria.
• Contratos de direito real de habitação duradoura.

Como são tributados os rendimentos prediais

A taxa de tributação que está associada aos rendimentos prediais é uma taxa liberatória de 28%. Isto se optar pela tributação autónoma.

Estes rendimentos, tal como os rendimentos de capitais podem ser englobados com os rendimentos de trabalho ou pensões. Nesse caso, a taxa de imposto a aplicar será a taxa progressiva correspondente ao escalão de IRS em que se encontra.

O englobamento de rendimentos prediais pode compensar se a soma de todos os rendimentos lhe permitir ficar num escalão inferior à taxa fixa. Isto é, aos 28%.

Para saber qual a opção mais vantajosa o melhor é fazer uma simulação na declaração de IRS e testar ambas as possibilidades.

Como devem ser declarados os rendimentos prediais

Os rendimentos prediais devem ser declarados no anexo F. No entanto, se for um trabalhador independente e se comprovar que os rendimentos prediais que apresenta provêm de um imóvel que está afeto à sua atividade empresarial, pode declarar no anexo B. Nesta situação, o sujeito passivo pode escolher qual a situação que lhe é mais conveniente.

Nos termos do artigo 74.º do CIRS, pode também ver a taxa de imposto desagravada se tiver recebido rendimentos destes em anos anteriores. Se aplicável, vale a pena declará-los.

O que pode ser dedutível?

De acordo com o n.º1 do artigo 41.º do CIRS, as despesas suportadas com o imóvel como despesas de conservação, manutenção, condomínio, reparações, Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), são dedutíveis no IRS.

As deduções abrangem também os gastos com obras de conservação e manutenção do prédio nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento, desde que entretanto o imóvel não tenha sido utilizado para outro fim.

Estas despesas podem reduzir o montante de imposto a pagar sobre imóveis. No entanto, algumas despesas não são dedutíveis. É o caso de obras para a valorização do imóvel, por exemplo, a construção de uma piscina. O pagamento do Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) também não entra nas deduções.

Benefícios fiscais para rendimentos prediais

Há ainda deduções que estão previstas no Estatuto dos Benefícios Fiscais. O artigo 71º prevê deduções à coleta, até ao limite de 500 euros, de 30 % dos encargos relacionados com a reabilitação de imóveis em áreas de reabilitação urbana. Esta dedução também se aplica se foram reabilitados, têm atualização faseada de renda e um contrato de arrendamento anterior a 1995.

Esta legislação prevê também que os rendimentos prediais possam ser tributados à taxa de 5% se forem totalmente provenientes do arrendamento de imóveis em áreas de reabilitação urbana. É igualmente necessário que estes imóveis tenham sido recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação ou passíveis de atualização faseada das rendas.

As taxas de IRS sobre as rendas

Em 2019, entraram em vigor novas taxas de IRS sobre rendas de imóveis que beneficiam os contratos de arrendamento de maior duração e que podem representar uma poupança relevante para os senhorios.

Para os contratos de arrendamento superiores a dois anos aplicam-se taxas de tributação das rendas diferenciadas em função da duração do arrendamento.

Descida progressiva das taxas de tributação dos rendimentos prediais

Para contratos de arrendamento inferiores a dois anos, a taxa de tributação fiscal das rendas é de 28%.

No caso de contratos de arrendamento com duração igual ou superior a dois anos e inferior a cinco anos, há uma redução da taxa em dois pontos percentuais. Ou seja, passa para 26%, benefício que se aplica, sucessivamente, por cada renovação com igual duração até ao limite de 14%.

Já nos contratos de arrendamento com duração igual ou superior a cinco anos e inferior a dez anos, é aplicada uma redução de cinco pontos percentuais. A taxa passa de 28% para 23%, podendo ir até 14%, através das renovações.

Para os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento com duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 20 anos, há uma redução de catorze pontos percentuais.

Nos contratos com duração superior a 20 anos, a taxa de IRS desce para 10%.

Podem existir isenções?

Se optarem por aderir ao programa de Arrendamento Acessível, os senhorios beneficiam de uma isenção total de impostos sobre os rendimentos prediais. No entanto, a renda tem de ser 20% inferior aos preços de mercado e os arrendatários não devem suportar uma taxa de esforço superior a 35%.