Rescisão do contrato de arrendamento: regras e prazos que deve conhecer

A rescisão do contrato de arrendamento é um procedimento simples, mas que obriga ao cumprimento de algumas regras e, sobretudo, de alguns prazos.

A lei que regula estas matérias é a Lei nº 31/2012 de 14 de agosto e, entre outros aspetos, ela explica como os senhorios e/ou inquilinos podem pôr fim ao contrato de arrendamento celebrado entre as partes. Fique a saber tudo!

Rescisão do contrato de arrendamento: como fazer

Todos os contratos de arrendamento celebrados com prazo certo e com duração superior a 30 dias renovam-se automaticamente no seu termo, por períodos sucessivos de igual duração, a menos que seja mencionado algo em contrário no contrato de arrendamento.

Tendo isto em mente, também qualquer uma das partes pode opor-se a essa renovação, denunciando ou rescindindo o contrato, seguindo, para isso, alguns passos.

Comunicação da denúncia

Quando uma das partes quer rescindir o contrato de arrendamento deve comunicar essa vontade à outra parte, tendo de o fazer por escrito e em carta registada. Esse documento deve conter a identificação clara do remetente, do destinatário e os motivos da rescisão.

O remetente deve guardar uma cópia da carta enviada, assim como do registo da mesma, de forma a servir de comprovativo.

Cumprimento dos prazos

O prazo legalmente estabelecido para a comunicação da rescisão varia de acordo com a duração do contrato de arrendamento, ou seja, irá depender do prazo inicial do contrato ou da sua renovação.

Assim, e de acordo com os artigos 1097º e 1098º da lei nº 31/2012 de 14 de agosto, podemos dizer que, no geral, quanto maior for a duração do contrato, maior é o prazo de denúncia que qualquer uma das partes tem de cumprir. De seguida, dizemos-lhe que prazos são esses, quer para o senhorio, quer para o inquilino.

Rescisão do contrato de arrendamento: prazos de denúncia para o senhorio

A comunicação da vontade de rescindir o contrato de arrendamento por parte do senhorio deve ser feita com uma antecedência maior do que se essa denúncia for por vontade do inquilino. Assim:

Duração do contrato	Comunicação da rescisão
Igual ou superior a 6 anos	240 dias
De 1 a 6 anos	120 dias
De 6 meses a 1 ano	60 dias
Menos de 6 meses	1/3 do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação

Rescisão do contrato de arrendamento: prazos de denúncia para o inquilino

No caso de ser o inquilino a querer abandonar o imóvel, os prazos de comunicação são diferentes.

Duração do contrato	Comunicação da rescisão
Igual ou superior a 6 anos	120 dias
De 1 a 6 anos	90 dias
De 6 meses a 1 ano	60 dias
Menos de 6 meses	1/3 do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação

Caução da renda: quando deve ser restituída ao inquilino

O objetivo do pagamento de uma caução de renda é assegurar a reparação de eventuais danos provocados pelos arrendatários. Assim sendo, caso não se verifique qualquer problema no final do contrato, o valor da caução da renda deve ser devolvido. Esse valor é acordado entre as partes envolvidas e deve estar explícito em contrato de arrendamento.

Razões para a resolução do contrato por parte do senhorio

Ao contrário do inquilino, a lei estabelece que o senhorio tem de justificar o porquê da rescisão do contrato de arrendamento. A lei prevê 3 motivos principais:

• Necessidade do imóvel para habitação própria ou de descendentes em primeiro grau;
• Ter rendas em atraso superiores a três meses;
• Demolição, execução de obras de remodelação ou restauro profundo que obrigue à desocupação do imóvel ou que tenha um custo de 25% do valor patrimonial tributário constante da matriz do locado ou proporcionalmente calculado, incluindo imposto sobre valor acrescentado.

Trâmites seguidos pelo procedimento especial de despejo

Nalguns casos, o processo poderá não ser tão pacífico como o desejado e o senhorio poderá ver-se obrigado a proceder a uma ordem de despejo. Para esses casos, foi criado, junto da Direção-Geral da Administração da Justiça, o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), destinado a assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo, constituído pelas seguintes fases:

1. O senhorio apresenta o requerimento de despejo, junto do BNA;
2. O BNA promove a notificação do arrendatário;
3. Se o arrendatário não colocar oposição ao pedido de despejo, o balcão emite o título de desocupação do imóvel, com base no qual o senhorio pode proceder ao despejo imediato. Neste caso, só deve haver intervenção do tribunal se o arrendatário se recusar a entregar o imóvel;
4. Se o arrendatário se opuser ao pedido de despejo, alegando que não se verifica o fundamento invocado pelo senhorio, há lugar à intervenção do juiz, num processo judicial especial e urgente, para o qual é necessário a prestação da caução, o pagamento da taxa de justiça e o depósito das rendas vencidas.

O procedimento especial de despejo apenas pode ser utilizado com contratos de arrendamento cujo imposto de selo tenha sido liquidado ou cujas rendas tenham sido declaradas para efeitos de IRS ou IRC.

Quer seja senhorio, quer seja inquilino, já sabe que há alguns procedimentos e regras a cumprir, na hora de avançar com a rescisão do contrato de arrendamento.

Tenha ainda em atenção que, no âmbito da criação de medidas especiais da pandemia, o Parlamento aprovou a proibição de cessação dos contratos de arrendamento até 30 de junho de 2021, exceto se o arrendatário não se opuser ao término.

Como tal, antes de dar qualquer passo, informe-se bem sobre os prazos e assegure-se de que a rescisão do contrato de arrendamento é feita de forma correta, cumprindo todos os passos enunciados na lei. Só assim poderá evitar problemas e complicações e conseguir uma rescisão do contrato de arrendamento sem problemas.