O senhorio não quer renovar o contrato. O que fazer?

A rescisão do contrato de arrendamento é um assunto que interessa tanto a senhorios, como a inquilinos. Quer esteja no lado do locatário ou do locador, é importante ter noção de todos os cenários possíveis relativos aos casos em que o senhorio não quer renovar o contrato.

A lei prevê algumas situações que passaremos a enumerar. Além disso, não se deve esquecer de que, no âmbito da criação de medidas especiais da pandemia, o Parlamento aprovou a proibição de cessação dos contratos de arrendamento até 30 de junho de 2021, exceto se o arrendatário não se opuser ao término.

Vamos dar-lhe uma ajuda e especificar alguns dos artigos mais importantes da nova lei do arrendamento.

Rescisão do contrato de arrendamento: o que diz a lei?

A rescisão do contrato de arrendamento é uma situação prevista por lei, tanto para inquilinos como para senhorios. Mas existem algumas regras e salvaguardas, que visam proteger ambas as partes. A lei 13/2019 entrou em vigor em fevereiro de 2019 e integra um pacote de medidas legislativas que tiveram como principal objetivo corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, materializadas no chamado Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

Algumas delas são relativas à questão da rescisão do contrato de arrendamento, que passamos a partilhar consigo também. Como tal, primeiramente, é importante perceber como funciona o contrato de arrendamento, no que respeita ao seu processo de renovação.

Todos os contratos de arrendamento passam com a nova Lei a ter um prazo mínimo de um ano, além de passarem obrigatoriamente a ser renováveis por três anos, a não ser que as duas partes cheguem a acordo sobre outro prazo, menção essa que tem de estar registada por escrita no documento do contrato.

Exceção para os contratos de arrendamento para habitação não permanente e para fins turísticos, onde não é exigida a estipulação de um limite mínimo de duração, nem sequer estão sujeitos a renovação automática.

O senhorio não quer renovar o contrato. E agora?

Existem situações que legitimam a não renovação ou mesmo rescisão do contrato de arrendamento, situações essas previstas na lei. Veja quais são.

Uma das situações que legitima a não renovação é o caso do arrendatário se atrasar no pagamento da renda por um período superior a oito dias, e esse atraso aconteça mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas, num período de um ano. Mas mesmo assim, o senhorio pode resolver o contrato com base nesse fundamento apenas se notificar o arrendatário, por carta registada com aviso de receção, após o terceiro atraso no pagamento da renda.

A denúncia do contrato de arrendamento é legitimada apenas no caso da necessidade de realização de demolições quando estas implicarem o desaparecimento da casa. Nas restantes situações, o contrato fica suspenso durante o tempo que durarem as obras.

E saiba que, caso o contrato seja denunciado por motivo de obras, o inquilino tem direito a ser realojado numa casa equivalente. Uma outra possibilidade é a de serem os próprios arrendatários a fazer obras urgentes à casa, situação em que o senhorio terá de os reembolsar.

No regime anterior, caso o arrendatário não cumprisse a antecedência mínima legal para se opor à renovação ou denunciar o contrato de arrendamento, ele ficaria imediatamente obrigado a pagar o valor das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.

Aqui está mais uma novidade que a lei 13/2019 vem introduzir: esta obrigação deixa de existir no caso da oposição ou denúncia resultar de causas como desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho, morte do arrendatário, ou morte de pessoa que viva em economia comum com o arrendatário há mais de um ano.

Contratos de duração indeterminada

Existe uma cláusula específica para os contratos de arrendamento de duração indeterminada. Nestes casos, o senhorio deixa de poder rescindir o contrato para a realização de demolições ou obras de remodelações ou restauro, mesmo que obriguem à desocupação. Além disso, no caso deste tipo de contrato, o senhorio é obrigado a comunicar a denúncia com uma antecedência de pelo menos cinco anos.

Idosos e deficientes

Esta nova lei do arrendamento pretende proteger também as pessoas mais idosas ou aquelas que tenham algum tipo de incapacidade.

Assim, nos contratos de arrendamento para habitação com arrendatários que residam há mais de 15 anos e tenham idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, o senhorio só se pode opor à renovação do arrendamento quando existir uma necessidade fundamentada de habitação do próprio ou dos seus descendentes em 1º grau (filhos).

Outros motivos para a não renovação do contrato

Dita finalmente a lei que “as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, sem prejuízo do disposto no presente artigo e no seguinte.”

Quer isto dizer que, caso não seja estipulado em sede de contrato os termos de rescisão de contrato do arrendamento para fins não habitacionais, aplicam-se as regras do arrendamento habitacional, por isso é necessário precaver-se caso faça arrendamento turístico, por exemplo.

Assim, quer seja senhorio, quer seja inquilino, já sabe que há alguns procedimentos e regras a cumprir, na hora de avançar com a rescisão do contrato de arrendamento.

Antes de dar qualquer passo, informe-se bem sobre os prazos e assegure-se de que a rescisão do contrato de arrendamento é feita de forma correta, cumprindo todos os passos e indicações aqui deixados. Só assim poderá evitar problemas e complicações e conseguir uma rescisão do contrato de arrendamento absolutamente pacífica.

Para mais questões e dúvidas, pode sempre visitar o Portal da Habitação, especificamente a parte criada para o NRAU – Novo Regime de Arrendamento Urbano.