Quais as obrigações dos senhorios no IRS? E quais os benefícios de que pode tirar partido para pagar menos imposto? Se tem imóveis arrendados, saiba o que tem a fazer para cumprir as suas obrigações e para aproveitar algumas vantagens.
Além da comunicação do contrato de arrendamento e da emissão de recibos eletrónicos, a relação dos senhorios com o Autoridade Tributária abrange outro tipo de obrigações. Declarar as rendas recebidas é uma delas.
No entanto, ser senhorio também traz benefícios fiscais, nomeadamente no IRS. Optar por contratos mais longos ou por rendas mais baixas e fazer obras são algumas das formas de pagar menos imposto.
Rendimentos dos senhorios no IRS: como declarar?
Ser senhorio implica, desde logo que o valor das rendas seja declarado no IRS, no anexo F, que se destina aos rendimentos prediais. No entanto, poderá deduzir algumas despesas e, em alguns casos, ver reduzida a tributação sobre esses imóveis.
Há ainda que ter em conta que, se afetar o imóvel à atividade de Alojamento Local, poderá declarar estes rendimentos como sendo de categoria B. Neste caso, e dependendo do volume de faturação, poderá ficar no regime simplificado ou optar pela contabilidade organizada. Neste último caso, e com as devidas adaptações, a tributação é feita de acordo com as regras do IRC.
Um dado a reter é que, se o alojamento ficar numa área de contenção, o coeficiente a aplicar ao rendimento é de 0,50. Ou seja, o valor do rendimento sujeito a imposto é maior. Assim, aplica-se a taxa de IRS sobre 50% dos rendimentos.
Qual é a taxa de IRS?
A taxa de imposto a aplicar depende de vários fatores.
Caso as rendas sejam declaradas como rendimentos prediais, considera-se como sujeita a tributação a diferença entre o rendimento obtido e as despesas que teve com o imóvel. Ou seja, é sobre este valor que o senhorio vai pagar IRS.
A taxa a aplicar é de 28%, no caso de não optar pelo englobamento. Se juntar estes rendimentos aos restantes, aplica-se a taxa progressiva.
Há que ter em conta, no entanto, que esta opção só compensa para quem tem rendimentos mais baixos. Isto é, para quem, uma vez somados todos os rendimentos, ficar sujeito a uma taxa inferior a 28%, o que só acontece a quem estiver nos primeiros escalões do IRS.
Isenções e reduções para senhorios no IRS
Caso o senhorio tenha aderido ao programa de Arrendamento Acessível, pode beneficiar de isenção total de IRS sobre os rendimentos prediais.
Os rendimentos provenientes de Direito Real de Habitação duradoura (regime de arrendamento vitalício), também devem constar da declaração de IRS.
Recorde-se que, recentemente, o Governo aprovou um conjunto de medidas para fazer face ao problema da Habitação em Portugal. Algumas destas medidas poderão ter impacto no IRS de 2023, a entregar em 2024. Veja o nosso artigo sobre o assunto:
Redução na taxa com base na duração do contrato
Os senhorios que queiram poupar no IRS podem optar por contratos de arrendamento com uma duração mais longa, já que beneficiam de uma redução na taxa autónoma a pagar.
Assim, para contratos com duração igual ou superior a dois anos e inferior a cinco anos há uma redução de 2%. Por cada renovação com igual duração são reduzidos mais 2%, até limite de catorze pontos percentuais.
Vejamos, então, as taxas aplicáveis consoante a duração do contrato:
- Inferior a 5 anos: 28%
- Mais de 2 e menos 5 anos: 26%
- Entre 5 e 10: 23%
- 10 a 20 anos: 14%
- 20 ou mais: 10%
Note, porém, que o Programa Mais Habitação, aprovado já em 2023, alterou o regime fiscal das renovações dos contratos. Estas alterações podem ter impacto no IRS de 2023, a entregar em 2024. Saiba mais no seguinte artigo:
Quais são os benefícios fiscais para senhorios?
Além da isenção de IRS e IRC ao abrigo do programa de Arrendamento Acessível e das redução da taxa autónoma, os senhorios podem beneficiar de algumas situações previstas no Estatuto dos Benefícios Fiscais.
Assim, podem existir deduções à coleta, até ao limite de 500 euros, de 30% dos encargos com a reabilitação de imóveis em áreas de reabilitação urbana. Esta dedução também se aplica se foram reabilitados, têm atualização faseada de renda e um contrato de arrendamento anterior a 1995.
Os rendimentos prediais em áreas de reabilitação urbana podem ser tributados à taxa de 5% se forem totalmente provenientes do arrendamento de imóveis . Estes devem ter sido recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação ou passíveis de atualização faseada das rendas.
Que despesas pode o senhorio deduzir no IRS?
Os senhorios podem deduzir no IRS algumas das despesas relacionadas com a gestão e manutenção do imóvel, incluindo obras. Assim, e desde que estes gastos possam ser comprovados por fatura, pagará menos imposto.
No casos dos apartamentos, as despesas que tenham de suportar enquanto condóminos também contam para efeitos de IRS. O mesmo acontece com o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e o Imposto do Selo.
As despesas com obras de conservação e manutenção feitas nos 24 meses anteriores também podem ser deduzidas, desde que, entretanto, não usassem o imóvel para outro fim que não o arrendamento.
O Adicional ao IMI (AIMI), móveis, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração não entram nas despesas que os senhorios podem deduzir no IRS.
Guia do IRS 2023
Afinal de contas, o que é o IRS? Como funciona a cobrança deste imposto? E o que é preciso preencher na declaração? Veja as respostas a esta pergunta no nosso Guia do IRS.
- Portal das Finanças: Código do Imposto sobre as Pessoas Singulares (CIRS)
- Diário da República Eletrónico: Decreto-Lei n.º 215/89 – Estatuto dos Benefícios Fiscais
- Portal da Habitação: Programa de Arrendamento Acessível (PAA)
