Subarrendamento: o que deve saber, vantagens e desvantagens

O subarrendamento consiste no contrato que o inquilino de um imóvel (o arrendatário) celebra com um terceiro (o subarrendatário) no sentido de lhe proporcionar o usufruto temporário desse mesmo imóvel.

Portanto, contrariamente ao que acontece no contrato de arrendamento, no subarrendamento, a parte passiva na relação contratual, ou seja, a que tem o direito ao gozo do imóvel, não é o proprietário, mas sim o arrendatário.

Desta forma, o subcontrato depende, diretamente, do contrato de arrendamento original e, portanto, depende também do senhorio, o proprietário do imóvel – e deve, claramente, estar sempre expressa por escrito.

O subarrendamento é legal?

Esta é, provavelmente, a pergunta que está a fazer-se neste momento. Sim, o subarrendamento é legal e está legislado no Código Civil, mais propriamente no artigo 1088º do Código Civil.

É claro que a legalidade dos contratos celebrados depende sempre de terem a aprovação escrita do senhorio, havendo contratos de arrendamento onde esta possibilidade está, inclusivamente, já prevista e outros em que o senhorio deixa por escrito a determinação de não querer o seu imóvel subarrendado.

De resto, mesmo que, no contrato original, não seja negada a possibilidade de subarrendar, o subarrendamento só é legal mediante a aprovação – por escrito – do senhorio. Portanto, se o contrato de subarrendamento for feito sem a aprovação do senhorio, não tem validade e é ilegal.

Após a celebração de um contrato de subarrendamento, o arrendatário está obrigado a comunicar a celebração desse contrato, bem como a identidade do subarrendatário ao senhorio, no prazo de 15 dias. Esta comunicação deve ser feita por escrito.

No que respeita ao valor da renda paga pelo subarrendatário, este não pode ser superior ao do contrato de arrendamento original, acrescido de 20%, a não ser que outra coisa tenha sido acordada com o senhorio.

Conheça os diferentes tipos de subarrendamento

Antes de mais, convém esclarecer que o subarrendamento pode ser total ou parcial.

Tal como o nome indica, o subarrendamento total aplica-se quando o arrendatário proporciona o gozo da totalidade do imóvel ao subarrendatário, por exemplo, um apartamento.

O subarrendamento será parcial quando o arrendatário apenas proporciona o gozo de uma parte do imóvel arrendado ao subarrendatário, por exemplo, um quarto num apartamento.

Atualmente, este tipo de contratos é muito comum, atendendo ao elevado valor das rendas, o que leva a que as pessoas, e não só os estudantes ou profissionais deslocados, tendam a procurar este tipo de soluções de habitação.

Mercado residencial e comercial

O subarrendamento pode ser dividido em dois tipos: subarrendamento comercial e subarrendamento residencial.

O primeiro destina-se a atividades empresariais e aqui se incluem armazéns, lojas, pavilhões, entre muitos outros.

Exemplos mais frequentes deste género de subarrendamento são espaços que são arrendados e nos quais é montada uma atividade empresarial, como um café ou um salão de cabeleireiro e que depois é subarrendado.

Portanto, nestes casos, o mais frequente é os espaços terem já o equipamento necessário para o desenvolvimento da atividade a que se referem.

No que se refere ao subarrendamento residencial, trata-se, na grande maioria dos casos, de apartamentos ou prédios inteiros, nos quais o arrendatário faz obras para colocar, de novo, no mercado de arrendamento.

Quais os riscos associados ao subarrendamento?

O subarrendamento é, na maioria dos casos, uma forma de o arrendatário obter rendimentos, seja numa perspetiva de investimento per si, seja, simplesmente, para não dar o valor da renda por perdido quando, por exemplo, está a viver fora e deixa a casa desabitada.

Este negócio, como qualquer outro, também envolve riscos, nomeadamente para o arrendatário, que, no caso de o subarrendatário não pagar a renda ou danificar o imóvel, terá de assumir o pagamento das rendas devidas ou custear as obras no imóvel.

Isto porque o contrato de subarrendamento obedece às mesmas regras e obrigações que o contrato original, o que significa que, por exemplo, a obrigação do pagamento de renda ao proprietário do imóvel é sempre da responsabilidade do arrendatário e nunca do subarrendatário.

Como se proteger

Para minimizar estes riscos, e no caso de ser arrendatário, deve, aquando da celebração do contrato de subarrendamento, exigir garantias, tais como fixar o pagamento de uma caução e a existência de fiadores.

Assim, se o subarrendatário deixar de pagar a renda, poderá recorrer aos fiadores e, no caso de o imóvel ter sofrido danos, tem do seu lado o valor da caução para pagar as obras que venham a ser necessárias.

Concluindo, a responsabilidade pela preservação do imóvel e pelo pagamento das rendas perante o senhorio será sempre do arrendatário pelo que deve fazer uma análise cuidada dos possíveis subarrendatários e exigir garantias.

Saiba que a lei protege o senhorio

O que acontece se o arrendatário decidir celebrar um contrato de subarrendamento sem dar conhecimento disso ao senhorio ou, mesmo, à sua revelia?

Neste caso, a lei protege o senhorio, já que o contrato de subarrendamento fica sempre dependente do contrato de arrendamento originário, ou seja, se o contrato de arrendamento originário, por qualquer razão, deixar de produzir os seus efeitos, o contrato de subarrendamento deixa de produzir os seus em relação terceiros, de acordo com o artigo 1089º do Código Civil.

O Código Civil estipula também que, se o senhorio não autorizar, nem ratificar a celebração do contrato de subarrendamento, não reconhecendo o subarrendatário, o contrato de subarrendamento não é válido.

Portanto, os contratos de arrendamento ou de subarrendamento não afetam o direito de propriedade do imóvel, continuando este a pertencer ao senhorio, independentemente da celebração destes contratos.

Pode, assim, o senhorio avançar com uma ação de reivindicação contra o subarrendatário, nos termos do nº 1 do artigo 1311 do Código Civil.

Perante um subarrendamento total sem prévia autorização do senhorio, este pode mesmo substituir-se ao arrendatário, através de uma notificação judicial avulsa, ficando, dessa forma, resolvido o contrato de arrendamento original e passando o subarrendatário a arrendatário direto.

Ou seja, o arrendatário deixaria de ser considerado nestas relações contratuais, passando a existir apenas um contrato entre senhorio e subarrendatário, nos termos do n.º 1 do artigo 1090.º do CC.