Título constitutivo da propriedade horizontal: o que é e para que serve?

A divisão de frações autónomas enquanto unidades independentes e partes comuns é aquilo a que se designa de título constitutivo de propriedade horizontal, e onde se incluem apartamentos ou andares e garagens, desde que registadas separadamente, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.

Este título/documento pode ser constituído por “negócio jurídico, usucapião ou decisão judicial, proferida em ação de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.” Após essa ação, deve-se proceder ao respetivo averbamento na Repartição de Finanças e na Conservatória do Registo Predial competentes.

Depois da constituição, sempre que houver necessidade de aceder ao título constitutivo da propriedade horizontal, deve dirigir-se à Conservatória do Registo Predial da área onde o prédio se localiza e pedir uma certidão do mesmo.

Quais as informações que constam no título de propriedade horizontal?

Obrigatoriamente, nesse documento devem constar as seguintes informações:

• A localização do edifício;
• A descrição das frações autónomas e o valor que representam no total, em percentagem ou permilagem.

Outras informações secundárias podem ainda constar do título de propriedade horizontal:

• O fim a que se destina cada fração ou parte comum, nomeadamente, habitação ou comércio;
• Regulamento do condomínio;
• Indicação da possibilidade de recorrer a um centro de arbitragem para resolver conflitos de vizinhança.

Para que serve o título de propriedade horizontal?

Este documento é útil para identificar um edifício, bem como para:

• Confirmar o objetivo de cada fração: habitação, comércio, serviço, indústria;
• Confirmar se existe regulamento do condomínio com as regras do condomínio;
• Calcular qual o peso de cada fração na votação das assembleias gerais de condomínio, de acordo coma permilagem estabelecida;
• Calcular o valor que cada condómino paga de quotas de condomínio, de acordo com a percentagem ou permilagem de cada fração.

O título constitutivo de propriedade horizontal pode ser alterado?

Os elementos que constam neste documento só podem ser alterados se todos os condóminos concordarem em fazer essa modificação, de acordo com o artigo 1419º, do decreto-Lei nº 47344, do Código Civil.

Porém, se em caso de realização de assembleia de condóminos não estiverem todos os condóminos ou respetivos representantes presentes, a decisão de proceder a alguma alteração do título constitutivo de propriedade horizontal pode ser tomada por unanimidade, desde que os presentes representem dois terços dos votos.

Os restantes condóminos devem ser notificados, no prazo de trinta dias, por carta registada com aviso de receção sobre as decisões tomadas.

Em seguida, os condóminos ausentes têm noventa dias, após a receção da carta, para comunicar por escrito à assembleia o seu consentimento ou discordância sobre o teor. A ausência de comunicação nesse período deve ser entendida como uma aceitação das deliberações comunicadas.

Posteriormente, deve proceder-se à alteração oficial do documento, que só pode ser feita através de uma escritura pública, outorgada por todos os condóminos ou apenas pelo administrador em representação destes. Para tal, deve ser apresentada a ata da assembleia geral onde foi decidida a alteração, ou alterações, por unanimidade.

Se não for possível reunir a unanimidade dos votos dos condóminos para se proceder à alteração do título constitutivo de propriedade horizontal, o que acontece? De acordo com o decreto já referido, essa modificação, em caso de ausência de unanimidade de decisão, apenas pode ser resolvida pelo Ministério Público, ou seja, em sede de tribunal.

O que distingue a propriedade horizontal da propriedade vertical?

O regime de propriedade horizontal é o mais comum, todavia, um prédio também pode ser constituído como propriedade vertical. Tal acontece quando todas as frações de um mesmo edifício pertençam ao mesmo proprietário, isto é, existe um único dono para o prédio inteiro.

Nesse caso, se houver vontade de venda, a mesma deve ser feita na totalidade como uma unidade ou lote. Porém, esta não é a única alternativa. Por isso, se o proprietário de um edifício em propriedade vertical quiser vender apenas algumas frações, terá de especificar quais são as frações do edifício que ficam autónomas e que passam a ter individualidade jurídica própria. Isto implica a mudança do título constitutivo para regime de propriedade horizontal.