Ser proprietário de um imóvel e obter rendimentos com o mesmo implica tomar uma decisão sobre o que fazer e ter consciência de que há obrigações fiscais a ter, nomeadamente com a tributação de imóveis.
Assim, seja para vender ou arrendar o imóvel, todos os rendimentos obtidos são tributados em sede de IRS, havendo, todavia, algumas exceções, bem como formas de diminuir o valor do imposto a pagar.
Fique a par de todas as obrigações relacionadas com a tributação de imóveis.
Tributação de imóveis em caso de venda
Sempre que vende uma casa deve declarar esse valor em IRS, mesmo que não haja lugar para o pagamento de imposto. Essa transação deve ser feita no ano da declaração do IRS respeitante aos rendimentos do ano em que esta se concretizou.
Geralmente quando se vende um imóvel é por um valor superior ao que se pagou no momento da compra, logo está perante um caso de pagamento de mais-valias. Isto quer dizer, concretamente, a diferença positiva entre o valor da venda e o valor de comprar, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas. Uma obrigação que pode ser representada pela seguinte equação:
Mais-valias = Valor da venda – (Valor da aquisição x Coeficiente de desvalorização da moeda) – Encargos com aquisição e venda – Despesas com valorização
Veja alguns exemplos para perceber mais concretamente o valor a pagar em caso de existência de mais-valias.
Exemplo 1
- Valor de aquisição: 100.000 euros
- Ano de aquisição: 2000
- Valor de venda: 160.000 euros
- Ano de venda: 2018
- Despesas com venda e aquisição: 500 euros
- Encargos com valorização: 5.000 euros
- Mais-valias: 160.000 euros – (100.000 euros x 1,41*) – 5.000 euros – 500 euros = 13.500 euros
* Aplicação do coeficiente de desvalorização da moeda de 2000 (ano de aquisição do imóvel vendido) da tabela aplicável aos bens vendidos em 2018 (ano de venda).
Exemplo 2
- Valor de aquisição: 200.000 euros
- Ano de aquisição: 2015
- Valor de venda: 220.000 euros
- Ano de venda: 2018
- Despesas com venda e aquisição: 6.000 euros
- Encargos com valorização: 10.000 euros
- Mais-valias: 220.000 euros – (200.000 euros x 1,02*) – 10.000 euros – 6.000 euros = 0 euros
* Aplicação do coeficiente de desvalorização da moeda de 2015 (ano de aquisição) da tabela aplicável aos bens vendidos em 2018 (ano de venda).
Como declarar a venda de casa em IRS?
A venda de casa deve ser feita através do preenchimento dos anexos G ou G1 ou em ambos: se a compra do imóvel for anterior a 1 de janeiro de 1989, deve ser preenchido o anexo G1; se a compra do imóvel for posterior a essa data, então deve preencher o anexo G; se o imóvel tiver sido adquirido em parcelas (heranças sucessivas) e em datas distintas dos períodos indicados, então, deve preencher os dois anexos.
Quando é que não paga mais-valias?
Existem duas situações em que as mais-valias se encontram isentas de tributação. Saiba quais são:
- Se a compra da casa tiver sido anterior a 01 de janeiro de 1989;
- Se se tratar da venda de habitação própria permanente, desde que:
- O dinheiro obtido com a venda seja reinvestido na aquisição de uma nova casa com a mesma finalidade e que tal aconteça entre os 24 meses anteriores ou 36 meses seguintes à venda;
- O dinheiro obtido com a venda seja utilizado para amortizar um crédito à habitação contraído antes de 2015 (possibilidade que irá terminar no final de 2020);
- O dinheiro obtido com a venda seja reinvestido na compra de um contrato de seguro, adesão individual a um fundo de pensões aberto que garanta uma prestação regular e periódica de valor máximo equivalente a 7,5% do valor investido ou adesão ao regime público de capitalização, desde que o vendedor seja pensionista ou tenha mais de 65 anos de idade.
Tributação de imóveis em caso de arrendamento
Qualquer pessoa deve comunicar à Autoridade Tributária todos os contratos próprios de arrendamento, subarrendamento e promessas, e quaisquer alterações ou cessação dos mesmos.
Em situação de arrendamento, deverá pagar imposto sobre o valor das rendas, quer pelo regime do englobamento ou não dos rendimentos provenientes dessa fonte.
Explicamos melhor: se optar pelo não englobamento, será tributado autonomamente a uma taxa de imposto de 28%, em caso de pessoa singular (enquadrado na categoria F de rendimentos), ou de 25% em caso de pessoa coletiva (enquadrado na categoria B). A taxa incide sobre o rendimento anual obtido com o arrendamento, depois de excluídas as despesas dedutíveis.
Por outro lado, se optar pelo englobamento, situação recomendada para contribuintes com taxas de imposto em sede de IRS inferiores a 28%, “genericamente poderá valer a pena englobar quando os rendimentos vão até ao primeiro escalão de IRS (isto é, até 7.000 euros), onde a taxa é de 14,5%, e em alguns casos até ao segundo, desde que a taxa efetiva seja inferior à taxa marginal do segundo escalão”.
Nesta situação, os rendimentos globais são taxados à taxa de IRS referente ao escalão referente.
Tributação de imóveis em caso de subarrendamento
Em caso de subarrendamento, o inquilino passa a ser o senhorio e o sublocatário o inquilino. Nesse caso, apenas existe a possibilidade de disponibilização do espaço e a prestação de espaços comuns, não havendo lugar a prestação de serviços como muitas vezes acontece com o arrendamento.
Contudo, como deve imaginar, o subarrendamento deve ser autorizado pelo senhorio e comunicado no prazo de 15 dias assim que admita ou saia o sublocatário.
Nesta situação, existirá uma renda sobre uma renda já existente, sendo necessário declarar ambas. A tributação deverá incidir sobre a diferença positiva entre o que se recebe e o que se paga ao senhorio.
Saiba quais são as despesas dedutíveis na tributação de imóveis
Todas as despesas dedutíveis devem ter o respetivo documento que as comprovem e devem ser declaradas até 24 meses após terem ocorrido.
Estas são as despesas que poderá deduzir em sede de IRS:
- Despesas de reparação e conservação:
- Pinturas interiores e exteriores;
- Reparação ou substituição do sistema de canalização ou elétrico;
- Energia para iluminação, aquecimento ou climatização central.
- Condomínio e manutenção:
- Quotas do condomínio;
- Energia e manutenção dos elevadores;
- Despesas gerais com o prédio, como porteiros, limpezas ou obras.
- Impostos:
- Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI);
- Taxas autárquicas, como taxas de saneamento ou de esgotos.
- Seguro de incêndio ou seguro multirriscos;
- Mediação Imobiliária.