Se pensar vender uma casa tenha cuidado com as mais-valias

As mais-valias são um bom exemplo da nossa dificuldade, enquanto portugueses, em lidarmos com os impostos.

“Nada é mais certo neste mundo do que a morte e os impostos”. Esta frase foi popularizada por Benjamin Franklin e reflete bem a nossa relação com os impostos. Ninguém gosta de pagar impostos, mas a verdade é que não conseguimos escapar-lhes (pelo menos à maior parte deles). Para termos umas finanças pessoais saudáveis é muito importante contarmos com os impostos, da mesma forma como contamos com a certeza da conta da luz, da água, do gás e das telecomunicações ou dos seguros. Mas quase ninguém faz isso.

Assim, muitas vezes somos surpreendidos por despesas – muitas avultadas – simplesmente porque preferimos ignorar ou fazer de conta que os impostos não existem.

Por exemplo, quem passa recibos verdes muitas vezes cobra o IVA e acha que o dinheiro que lhe entrou na conta é todo para gastar. E quando tem de fazer o IVA trimestral descobre sempre com surpresa que lhe falta dinheiro para pagar o imposto. Esquece – ou prefere esquecer – que o IVA que recebe nunca é dele, é do Estado. E que é para devolver. 

No caso das mais-valias na venda de uma casa a situação é mais difícil de prever e ao mesmo tempo mais grave porque quando aparece a fatura para pagar, é sempre na ordem dos milhares de euros, às vezes dezenas de milhares de euros. E porquê? Porque só vendemos uma casa de muitos em muitos anos e só queremos saber quando nos custou e por quanto a vendemos. E o lucro que vamos ter. E não nos lembramos que o Estado normalmente quer uma parte. E que isso está claramente na lei, concorde ou não.  

Esta dica é para as pessoas que vendem uma casa que NÃO É habitação própria e permanente ou que a seguir não investem a totalidade do que ganharam numa nova casa de habitação também própria e permanente. Nesses casos, estão isentos. Ou se adquiriu ou herdou a casa antes de 1989. Mas praticamente em todas as outras situações não.

Milhares de portugueses vendem uma casa, pensam que lucraram milhares de euros e um ano depois aparece um imposto para pagar de 10 mil, 50 mil ou até mais de 100 mil euros de mais-valias. Alguns até gastaram o dinheiro noutras coisas e ficaram anos a fio a pagar a dívida às Finanças. É isso que não quero que aconteça consigo por ignorância ou distração.

Normalmente, quando pensamos em vender uma casa só pensamos no preço final e esquecemos a questão das mais-valias. Há muitos detalhes que deve levar em conta: Vai comprar a seguir uma outra casa de habitação permanente? É uma casa de férias? Foi uma herança? Em que ano foi comprada? Em qualquer um destes casos a fatura a pagar em impostos é muito diferente. E normalmente a fatura não é pequena.

Cuidado com as mais-valias

Por exemplo, um dos erros mais comuns é achar que quando se vende uma casa que foi herdada não têm de pagar mais valias porque não foram eles que a compraram. Não é assim. Há heranças envenenadas. Quando a herdou é como se a tivesse comprado. Consulte sempre um contabilista ou outro profissional da área antes de colocar a casa à venda.

Lembre-se sempre que o estado quer metade de metade do seu lucro da venda.

Não é minha intenção nesta crónica explicar-lhe todos os detalhes das mais-valias que deve levar em conta quando vender uma casa. Tem, aliás, aqui no Ekonomista muitos artigos que explicam isso ao pormenor. O que pretendo chamar-lhe a atenção é para a necessidade de fazer um esforço para perceber como funciona este imposto ANTES de pôr uma casa à venda.

Perca o amor a umas dezenas ou centenas de euros e consulte um contabilista, um advogado ou solicitador e apresente-lhe todos os detalhes sobre o seu caso ou da sua família, no caso de herdeiros. Um detalhe pode fazer toda a diferença. Por favor, não faça a olho. Conheço casos de pessoas que tiveram de pagar 50 mil euros de mais-valias sem estar à espera. Se soubessem, tinham vendido a casa por outro preço ou tinham reservado o dinheiro para pagar essa despesa “certa”. 

De uma forma hiper resumida, deve contar no máximo em pagar ao Estado 25% de todo o seu lucro ao vender uma casa, mesmo que seja de herança. Claro que pode ser menos, mas se pensar nesse valor nunca será enganado.

Como baixar o valor a pagar de mais-valias

Há algumas formas de pagar menos imposto sobre as mais-valias. Não é muito, mas sempre pode poupar algumas centenas ou milhares de euros.

Pode abater no cálculo das mais-valias – ao entregar o IRS, no Anexo G – todas as faturas de obras de melhoria e manutenção da casa (pinturas, isolamento, etc.) e até alguns eletrodomésticos desde que fiquem na casa como exaustores, ar condicionado, etc.

Obviamente tem de ter fatura com NIF de tudo isso e com a morada da casa que vai vender. Pode apresentar essas despesas até os últimos 12 anos. Mais antigo do que isso não é aceite. E pode abater a comissão que pagar à imobiliária e o Certificado energético. Peça ajuda a um contabilista para fazer o IRS desse ano. É mais seguro para não pagar mais do que deveria pagar.

Como lhe disse, não é minha intenção listar aqui todos os pormenores técnicos. Quero é abrir-lhe os olhos para a necessidade de fixar que tem de levar em conta este imposto sempre que vender uma casa. E que consulte profissionais da área.

Há circunstâncias em que lhe sugiro que faça você mesmo em vez de contratar alguém para o fazer, mas neste caso, digo-lhe francamente que não deve fazê-lo. A menos que conheça profundamente a lei. 

Neste caso não é uma dica de poupança nem de investimento, é uma dica para não ter prejuízo pensando que está a ter lucro. Também é importante. Um dia vai lembrar-se desta crónica. Espero que a tempo.